Alquilar un piso: estos son los aspectos legales que debes tener bajo control

1 agosto, 2022

Alquilar un piso es una alternativa que permite a los propietarios rentabilizar el inmueble de su propiedad. Sin embargo, deben tener en cuenta una serie de aspectos dados por la normativa vigente que regulan las cláusulas que debe contener el contrato de alquiler y los compromisos que se adquieren. La duración del contrato de alquiler, cómo actuar en caso de necesitar la vivienda antes de que termine el contrato, la fianza que se debe cobrar, etc. son algunos ejemplos de ello. A continuación, incluimos una guía legal de alquileres, con los aspectos legales más relevantes a la hora de firmar un contrato de arrendamiento. Y si necesitas asesoramiento legal personalizado, contacta con nosotros.

Contar con mayor control sobre los aspectos legales y los compromisos que se adquieren cuando se va a alquilar un piso es sencillo: se recomienda contar con asesoramiento profesional. Esto es especialmente relevante cuando surgen problemas de mayor gravedad, como son los impagos del alquiler, la realización de obras sin consentimiento de las partes, el alza injustificada del alquiler o la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento por parte del propietario.

Si te está afectando alguno de estos problemas u otros relacionados con el alquiler de un inmueble, puedes consultar a nuestros abogados especialistas en el sector inmobiliario. Te informaremos de las distintas opciones con las que cuentas según tu caso concreto.

A continuación, detallamos los aspectos legales que debes tener bajo control cuando vas a alquilar un piso:

1. Marco legal para alquilar un piso

El marco legal aplicable cuando vas a alquilar tu piso es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los distintos aspectos de los alquileres de bienes inmuebles en España. Entre ellos, el precio mensual que se debe abonar, la duración del contrato de alquiler, quién se hará cargo de los gastos derivados del arrendamiento del inmueble, etc.

Esta ley, promulgada en 1964, ha sido objeto de numerosas modificaciones. Las de mayor calado tuvieron lugar en 1995 y 2013, mientras que la modificación más reciente tuvo lugar en 2019. Será necesario estar al tanto de las últimas actualizaciones para cumplir con la legalidad vigente en el contrato de arrendamiento.

2. Duración del contrato de alquiler

El contrato de alquiler regirá a partir de la fecha del contrato o a partir de la entrega efectiva del inmueble al inquilino, si esta fecha es posterior.

La duración del contrato de alquiler será la pactada libremente por las partes, pero hay algunos matices. Si el arrendamiento se pacta por un periodo inferior a cinco años, o a siete si el arrendador es persona jurídica, se prorrogará de forma obligatoria por plazos anuales hasta que alcance dicha duración.

No obstante, siempre que el arrendatario avise con una antelación de, al menos, 30 días a la finalización del contrato o de cualquiera de las prórrogas, tendrá la prerrogativa de extinguirlo en un periodo menor.

¿Qué ocurre si no se ha estipulado un plazo de duración del alquiler o es indeterminado? En este caso, se entenderá que su duración es de un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual que rige para el arrendatario.

Cuando llegue la fecha de vencimiento del contrato de alquiler, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos esos cinco o siete años de duración mínima, el contrato se prorrogará anualmente hasta un máximo de tres años más. Pero, si el arrendador con una antelación de cuatro meses, o el arrendatario con una antelación de dos meses, manifestara su voluntad de no renovarlo, la prórroga quedará sin efecto.

3. Recuperar la vivienda alquilada antes de tiempo

Esto se puede dar solo tras el primer año de contrato y siempre que, siendo el arrendador persona física, hubiera manifestado expresamente al tiempo de la celebración del contrato, su necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a fines específicos: usarla como residencia permanente para sí mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad; por adopción; para destinarla a su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ello, el arrendador deberá comunicar, con un mínimo de dos meses de antelación, el motivo por el que tendrá que abandonar el inmueble y, el arrendatario, por su parte, deberá entregar la finca arrendada en dicho plazo, salvo que acuerden algo distinto.

¿Qué ocurre si el arrendador no ha destinado la vivienda a la causa manifestada para rescindir el contrato? Si en el plazo de tres meses desde la extinción del contrato o desde el efectivo desalojo de la vivienda no ha cumplido dichos fines, el inquilino podrá, en el plazo de 30 días, optar por una de las siguientes opciones.

Por un lado, podrá exigir que se le reponga el uso y disfrute del inmueble por un nuevo período de hasta cinco años, con las mismas condiciones contractuales que se habían pactado previamente. Y, adicionalmente, podrá reclamar una indemnización por los gastos ocasionados hasta el momento de la reocupación.

Por otro lado, se le faculta para percibir una indemnización por el equivalente a una mensualidad por cada año que faltara por cumplir hasta completar los cinco años, a no ser que la ocupación por el propietario haya estado motivada por causa de fuerza mayor.

4. La fianza que se debe abonar para alquilar un piso

El inquilino debe abonar al propietario un mes de alquiler como fianza en metálico. En caso de que el arrendamiento sea para uso distinto de vivienda habitual, la fianza ascenderá a dos mensualidades. Los importes se ingresarán en la entidad autonómica de vivienda.

Una vez que finalice el contrato, la Administración ha de devolver la cantidad depositada en el plazo de un mes, en caso contrario se devengarán intereses. El derecho para exigir la devolución de la fianza es de cinco años.

5. Cómo se debe abonar la renta del alquiler

El pago de la renta pactada libremente entre las partes se abonará mensualmente, en los siete primeros días del mes. El arrendador no podrá exigir en ningún caso el pago anticipado de más de una mensualidad.

El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la casa alquilada. El arrendador deberá entregar un recibo, salvo que se pacte la realización mediante procedimientos que lo acrediten (por ejemplo, recibo de transferencia bancaria).

6. Realización de obras a cambio del pago del alquiler

Es posible que el arrendatario y el arrendador acuerden que el primero realice obras de mejora a cambio del importe de la renta del alquiler.

En este caso, se deberá acordar por escrito y durante un plazo determinado el cambio del total de la renta, o de parte de la misma, por la reforma o rehabilitación del inmueble. El arrendatario deberá acometer las obras en los términos y condiciones que se hayan pactado. De lo contrario, el incumplimiento podría derivar en la resolución del contrato de alquiler.

7. Reparaciones y desperfectos

El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin que ello le habilite para incrementar el importe de la renta del alquiler.

Hay una excepción: el deterioro que se produce a causa del mal uso por parte del arrendatario, tal como recogen los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Las pequeñas reparaciones del uso normal de la vivienda también deberá abonarlas el arrendatario.

¿Y si la obra es inevitable y resulta molesta para el inquilino? El inquilino tendrá que soportarla, incluso si esta le priva del uso de parte de la vivienda. No obstante, si esta privación a causa de las obras se prolonga por un plazo superior a 20 días, el arrendatario se verá beneficiado de una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disponer.

8. Alza del precio del alquiler

Durante la vigencia del contrato y si se ha pactado de forma expresa, el precio del alquiler se podrá actualizar cada año. Si no se incluye el método para actualizarlo, se tomará como referencia la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización. Para ello, se tendrá en cuenta el último índice publicado a fecha de actualización del contrato.

En cualquier caso, no se podrá subir por encima del último Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado a fecha de la renovación del alquiler.

¡Atención! Desde el pasado 31 de marzo, se ha establecido un límite del 2% a la subida del alquiler para los contratos de vivienda habitual cuya revisión anual se produzca a partir de esa fecha. En principio, esta medida estaba en vigor hasta el 30 de junio, pero ha sido prorrogada hasta el próximo 31 de diciembre en virtud del Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, (por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma).

9. Alquilar un piso: los desahucios

Solo en casos muy concretos se puede echar a un inquilino del piso que se le haya arrendado. Por una parte, como hemos mencionado con anterioridad, el contrato de alquiler se podrá rescindir antes de tiempo cuando el arrendador necesite la vivienda para él, su expareja o algún familiar en primer grado de consanguinidad. Eso sí, siempre que haya transcurrido un año desde la firma.

Por otra parte, si el arrendatario deja de abonar la renta mensual, convirtiéndose así en un moroso, se podrá iniciar un proceso de desahucio. En este caso, no será necesario que se haya cumplido el mínimo de un año de vigencia del contrato de arrendamiento. Te puede interesar leer también Impago del alquiler: fuerte aumento de los juicios posesorios.

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