Requisitos legales para subarrendar la oficina o local de empresa

24 mayo, 2021

En estos momentos en que el pago del alquiler de un local y oficina puede suponer una carga importante en la partida de gastos fijos, la opción de subarrendar una oficina o local de forma parcial o total puede ser una alternativa de interés para algunas empresas. Esta decisión también afecta a los propietarios de dichos locales, que deben saber cómo actuar en caso de que el inquilino le informe que quiere subarrendar parte o toda la superficie. ¿Cuáles son los pasos a dar? Te lo aclaramos a continuación. Si necesitas asesoramiento, contacta con nuestros abogados.

Lo primero que se debe tener en cuenta es que en un subarriendo hay tres partes: el arrendador (propietario de la oficina o local), el arrendatario y el subarrendatario. Y tiene que haber dos contratos: de arrendamiento y de subarriendo. Es decir, el contrato entre el arrendador y el arrendatario subsiste.

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Normativa para subarrendar la oficina o local

En cuanto a los arrendamientos para uso distinto de la vivienda, hay que remitirse a lo que indica el artículo 32 de la Ley de arrendamientos urbanos, sobre cesión del contrato y subarriendo:

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Sin embargo, en cuanto al alquiler de las oficinas es muy importante tener en cuenta que prevalece la voluntad de las partes por tratarse de un contrato para uso distinto al de vivienda. Esto supone que el subarriendo suele estar prohibido en los contratos de arrendamientos de oficina y que, en el caso en que se permita, se suele hacer con diversas restricciones.

«El subarrendamiento de una oficina o local está autorizado por la ley, pero si el contrato lo prohíbe, el arrendatario no puede hacerlo porque prevalecerá lo que se establece en dicho documento. Y en la práctica casi todos los contratos de arrendamiento cuentan con cláusulas que impiden realizarlo«

Juan Liquiniano, abogado, especialista en Derecho Civil y contratos

Pasos para subarrendar la oficina o el local de empresa

Tanto si el inquilino quiere subarrendar una parte de la oficina o del local de empresa en el que ejerce su actividad como si quiere hacerlo en su totalidad – en cuyo caso se trataría de una cesión-, debe tener en cuenta estos aspectos:

Revisar las cláusulas del contrato de arrendamiento. Será necesario comprobar si el subarriendo está prohibido o si se remite al artículo 32 de la LAU que hemos citado anteriormente.
Contar con la autorización del propietario. Si se prohíbe el subarriendo, será necesario negociar con el arrendador para que dé la autorización, que siempre tendrá que ir por escrito como una cláusula más en el contrato de alquiler o bien como un anexo al mismo. Si lo deniega, no se podrá realizar el subarriendo.
Firmar un contrato de subarriendo. Para firmar el contrato de subarriendo, habrá que seguir lo estipulado en el mismo contrato. Si no hay ningún tipo de indicación, habrá que regirse por lo establecido en la LAU
Cláusulas de subarriendo. El arrendatario y el subarrendatario deberán firmar un contrato en cuyas cláusulas se deberá respetar los establecido en el contrato de arrendamiento que se haya firmado previamente. El contrato de subarriendo se extinguirá cuando se extinga el contrato de arrendamiento inicial.
Notificación al propietario. Cuando hayas firmado el contrato de subarriendo, se deberá informar al arrendador por escrito y con acuse de recibo.

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