Contrato de arras: siete aspectos clave que debes cuidar

Los contratos de arras son fundamentales y, en la mayoría de los casos, un requisito imprescindible para sellar un acuerdo para la compra de una vivienda. Aunque para muchos compradores puede parecer un trámite más, sobre todo tras haber buscado durante meses y meses la vivienda ideal, se trata de un contrato que compromete a ambas partes, por lo que coger un modelo de Internet y rellenarlo no parece lo más adecuado. Lo más recomendable es acudir a un bufete de abogados de confianza que revise las cláusulas y las obligaciones que en él se recogen.

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“Muchos clientes han firmado un contrato basándose en modelos genéricos para ahorrarse el abogado, pero después pueden surgir problemas graves si no se presta atención a las cláusulas y los compromisos que se adquieren”, explica el abogado Gonzalo Poveda Dana, especialista en Derecho Inmobialiario del Bufete Mas y Calvet.

El especialista en Derecho Inmobiliario apunta una serie de aspectos que, entre otros, conviene revisar en detalle y que todo comprador de una vivienda debería tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras:

1. NOTA SIMPLE INFORMATIVA. Es fundamental obtener una Nota simple Informativa del Registro de la propiedad el mismo día de la firma del contrato de arras. Nunca una Nota simple de meses antes, porque no servirá de nada. Este documento nos permitirá ver si el inmueble tiene embargos, hipotecas u otras cargas. “Esto es muy relevante de cara a decidir si comprar o no un piso, el precio en su caso, etc… puesto que el nuevo propietario se hará cargo de ellas”, aclara Poveda.
2. REVISIÓN EXHAUSTIVA DE LA VIVIENDA. Es fundamental hacer varias revisiones al inmueble antes de firmar el contrato de arras: encender las luces, abrir los grifos, comprobar que la calefacción funcione, observar que no haya goteras visibles, etc. “Es habitual que en los contratos de arras se indique que la vivienda se compra ‘como cuerpo cierto’. Esto significa que compramos ‘lo que se ve’, por lo que es importante hacer comprobaciones. De lo contrario luego las reclamaciones serán muy complicadas”, advierte el abogado.
3. EL PRECIO. Es fundamental que el precio esté perfectamente identificado en letra y en número. Por ejemplo: 100.000 euros (CIEN MIL EUROS). Esto evitará fallos que podrían ser muy negativos para las partes.
4. VENDEDORES O AUTORIZADOS. También es clave que quienes firmen como vendedores sean los propietarios de los inmuebles o quien tenga poder de representación de ellos. “Será necesario que los compradores comprueben dichos poderes. De lo contrario, nos podríamos encontrar con situaciones de enorme gravedad si, finalmente, los propietarios aducen que ellos no han vendido”.
5. TRANSMISIÓN Y POSESIÓN DE LA PROPIEDAD. La transmisión de la propiedad y la posesión debe ser entregada en el momento de la escritura pública y pago total del precio y no antes. Si se entrega la posesión al firmar un contrato de arras, nos podemos encontrar con que el comprador no tenga ningún interés en terminar de pagar y firmar la escritura de compraventa.
6. PÉRDIDA DE LAS ARRAS. Es fundamental indicar que si el comprador no cumple, éste perderá las arras entregadas; mientras que si el que no cumple es el vendedor, éste deberá devolver las arras dobladas. “Hay una costumbre peligrosa de señalar que si al comprador no le dan la hipoteca se le devolverán las arras. Resulta fácil conseguir que un banco no te dé la hipoteca, con lo que hay que tener mucho cuidado con estas cláusulas”, aconseja el especialista en Derecho Inmobiliario.
7. LOS GASTOS, EN DETALLE. Es importante identificar claramente qué gastos asume cada parte. No es igual gastos según ley o gastos para el comprador salvo plusvalía, etc. Cada fórmula tiene implicaciones y obligaciones para las distintas partes, por lo que no hay que pasar ningún detalle por alto.  

Al comprar una vivienda hay muchos aspectos de enorme relevancia que es necesario tener en cuenta y conocer su impacto desde el punto de vista legal. La claridad con la que se redacte un contrato de arras puede ahorrar múltiples problemas futuros. La recomendación es asesorarse por un profesional con experiencia en contratos de arras para que redacte el documento o bien para que revise la propuesta que le hagan llegar al comprador.

Especialistas en Derecho Civil

El área de Derecho Civil del Bufete Mas y Calvet cuenta con un equipo de abogados especialistas en reclamaciones, defensa y representación, negociaciones, elaboración y revisión de contratos, etc. en todas las materias civilistas y en cualquier tipo de procedimiento. También desarrollan labores de litigación, con una marcada experiencia en propiedad intelectual e industrial, derecho al honor, a la intimidad y a la imagen; arrendamientos y propiedad horizontal; derechos reales; sucesiones y donaciones; derecho de familia; obligaciones y contratos.

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