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La venta de la nuda propiedad de una vivienda, una alternativa para obtener liquidez

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Hay múltiples fórmulas de obtener liquidez a través del patrimonio inmobiliario. Entre ellas, destacan las hipotecas inversas, las rentas vitalicias inmobiliarias o la venta con alquiler garantizado. Sin embargo, una de las opciones a las que más están recurriendo los propietarios de viviendas mayores de 65 años en la actualidad es a la venta de la nuda propiedad. La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre un bien con la peculiaridad de que su uso y disfrute corresponde a un tercero. Esto es posible debido a la concurrencia de un usufructo que limita los derechos del nudo propietario. Si necesita asesoramiento en la compraventa de su vivienda, contacte con nuestros abogados.

La venta de la nuda propiedad ofrece una gran ventaja para aquellos que necesitan obtener liquidez. El propietario vende a un tercero la nuda propiedad de la vivienda, reservándose el derecho de usufructo vitalicio y pudiendo, por tanto, continuar desarrollando su vida en el inmueble hasta el momento de su fallecimiento. De este modo, existe la posibilidad de vender la propiedad de un inmueble sin tener que renunciar a su uso.

Marta Moraleja, graduada en Derecho y colaboradora del área de Derecho Civil del Bufete Mas y Calvet, lo explica así: “La venta de la nuda propiedad es una solución que puede interesar a personas que han trabajado a lo largo toda su vida para invertir en su vivienda y que, siendo más mayores, necesitan un empuje económico. Si venden el inmueble, se quedan sin un lugar donde vivir. Por ello, vender la nuda propiedad es una buena alternativa porque consiguen liquidez y permanecen en su vivienda hasta el momento del fallecimiento.”

No obstante, este negocio jurídico también acarrea beneficios para su comprador, principalmente en el precio. Al no poder ocupar la vivienda de forma inmediata y tener que esperar al fallecimiento del vendedor para adquirir el pleno dominio, el comprador puede comprar el inmueble a un precio más reducido. De hecho, su precio será proporcional a la expectativa de vida del vendedor; es decir, cuanto más joven, menor será el precio; y cuanto más mayor, mayor precio. Es decir, dependerá del coste temporal que le suponga al comprador adquirir el dominio del bien a causa de la expectativa de vida del vendedor.

Esta es, sin duda alguna, una gran opción para personas mayores que necesitan obtener un ingreso económico y que solo disponen de su vivienda para adquirirlo. Por un lado, pueden seguir ocupando el inmueble que hasta entonces ha sido su hogar y, por otro, disponer de dinero de forma inmediata.

Requisitos para la venta de la nuda propiedad

Para vender la nuda propiedad es importante tener en consideración los requisitos legales necesarios para la eficacia del negocio jurídico. Entre ellos, se ha de destacar los siguientes:

La distinción de usufructo y nuda propiedad como derechos reales independientes pero constituidos sobre un mismo bien.
La edad del vendedor, siendo ésta igual o superior a 65 años.
El precio de compraventa, siempre inferior al precio de mercado y fijado en base a diferentes factores; por un lado, ubicación y características del inmueble; por otro, la edad del vendedor y su esperanza de vida potencial.
Firma ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad para contar con todas las garantías legales. En este sentido, es igual que una compraventa convencional, pero adquiere mayor relevancia por el derecho de usufructo.

Lo más recomendable es contar con asesoramiento legal especializado, con abogados de confianza y experiencia en este tipo de negocios, que revisen el acuerdo y las cláusulas de la operación. De esta forma, se asegurará que no se esté cometiendo ningún abuso que atente contra los derechos de los propietarios.

Pago del precio de la nuda propiedad

Como hemos venido diciendo, el precio de la compraventa es un elemento esencial en este tipo de actos jurídicos. La determinación de su valor es especialmente curioso dada la variedad de factores que se deben considerar. Una vez pactado el importe de la nuda propiedad, el siguiente paso es hacer efectivo el pago. Las opciones más utilizadas para abonar la compra de la nuda propiedad son:

Pago único. El vendedor percibe el total del importe al inicio de la operación. Cuando el vendedor fallezca, se producirá la extinción del usufructo y en este momento el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ningún importe adicional al vendedor ni a sus descendientes.
Renta vitalicia. El comprador se compromete a abonar al vendedor un pago mensual mientras viva. En el momento del fallecimiento, finalizaría el usufructo y el comprador consolidará el pleno dominio sin necesidad de abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o sus descendientes. En este caso, se recomienda incorporar una condición resolutoria por si el comprador incurre en un impago que ofrezca garantías al usufructuario para recuperar el pleno dominio del bien.
Renta temporal. El vendedor de la nuda propiedad percibiría una renta durante un plazo determinado. Es posible incorporar unas cláusulas en caso de que el fallecimiento -y la fecha de extinción- se produzca antes de los plazos dispuestos para la renta temporal, de modo que se garantice que los descendientes tengan derecho a percibir las cantidades que queden pendientes. Al igual que en el caso anterior, es recomendable incorporar una condición resolutoria para los supuestos de impago.

Alternativas al usufructo

Si el usufructuario es trasladado, por motivos de salud a un hospital o a una residencia, podrá, por ejemplo, alquilar el inmueble para obtener rentabilidad del mismo sin requerir el permiso del nudo propietario. Y es que, mientras no fallezca, sigue pudiendo hacer uso y disfrute de la vivienda, conservándose la esencia del usufructo vitalicio constituido.

Por otra parte, también se puede pactar el usufructo sucesivo, una alternativa que permite que, en caso de que haya dos propietarios (por ejemplo, un matrimonio) y uno de ellos fallezca, la nuda propiedad se transmita al otro propietario. Solo cuando el segundo propietario fallezca, el comprador tendrá el pleno dominio de la vivienda. El usufructo sucesivo se debe hacer constar en el contrato ante notario en el momento de la compraventa.

Impuestos por la venta de la nuda propiedad

El vendedor de la nuda propiedad se encarga de:

Tributación por el IRPF. Si existe ganancia en la venta de la nuda propiedad, esta estaría sujeta a IRPF. Salvo que pudiera ser de aplicación alguna exención:

Si se trata de la vivienda habitual, el vendedor estará exento de tributación el 100% de la posible ganancia patrimonial que genere la transmisión. Esta exención se extiende a los contribuyentes con una dependencia severa.
Si se trata de una segunda residencia o si la persona mayor no cumple los requisitos exigidos por Hacienda, sí tendría que tributar en su IRPF por la ganancia patrimonial generada.

2. Percepción de rentas vitalicias o rentas temporales. Si el vendedor de la nuda propiedad percibe una renta, los mayores de 70 años tendrán exento de tributar el 92% de las rentas vitalicias, y entre un 75 y un 88% si las rentas son temporales.

3. Plusvalía municipal. Será necesario abonar la plusvalía municipal al Ayuntamiento en el que se encuentre la vivienda. En algunos casos se puede pactar con el comprador que se haga cargo de la liquidación.

En cuanto al comprador, los impuestos que tendrán que abonar serán los siguientes:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Esto se concretará en dos momentos diferentes: uno es en el momento de adquisición de la nuda propiedad y el otro en la fecha de extinción del derecho del usufructuario, es decir, en el momento de su fallecimiento.
También abonará la plusvalía municipal, en caso de que hayan llegado a este tipo de acuerdo entre las partes.

Gastos de la vivienda durante el ususfructo

A quién le corresponde hacer frente a los gastos de la vivienda mientras persista el derecho de usufructo, es un aspecto bastante discutido y que queda al arbitrio de las partes. Vendedor y comprador negocian las condiciones y alcanzan un acuerdo. Para tener mayor seguridad, será necesario dejar constancia en la escritura de transmisión de la nuda propiedad a quién corresponderá el pago de cada concepto.

Generalmente, el usufructuario, además de encargarse de la adecuada y correcta conservación de la vivienda, se hace cargo de los gastos de suministros, las reparaciones ordinarias y de mantenimiento, el IBI y su parte del seguro del inmueble (contenido y responsabilidad civil).

Por su parte, es habitual que el comprador afronte los gastos de comunidad, incluidas las posibles derramas, así como las reparaciones extraordinarias y su parte proporcional en el seguro del inmueble, es decir, el continente.

“La venta de la nuda propiedad es un procedimiento complejo pero eficaz en los casos de que personas mayores que ya tienen en propiedad un inmueble quieran obtener liquidez. Precisamente por esa complejidad y ante la posibilidad de que se establezca alguna cláusula abusiva o que haya incumplimientos de lo pactado, es indispensable que toda la operación y los escritos sean revisados en detalle desde el punto de vista legal”, explica Marta Moraleja, del Bufete Mas y Calvet.

Especialistas en Derecho Civil

El área de Derecho Civil del Bufete Mas y Calvet cuenta con un equipo de abogados especialistas en reclamaciones, defensa y representación, negociaciones, elaboración y revisión de contratos, etc. en todas las materias civilistas y en cualquier tipo de procedimiento. También desarrollan labores de litigación, con una marcada experiencia en propiedad intelectual e industrial, derecho al honor, a la intimidad y a la imagen; arrendamientos y propiedad horizontal; derechos reales; sucesiones y donaciones; derecho de familia; obligaciones y contratos. Si necesitas asesoramiento legal en cualquier de estas áreas, contacta con nuestro equipo de abogados y te ayudaremos a dar con la mejor solución legal.