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11 abril, 2022Preguntas y respuestas sobre la limitación al alza de los alquileres del 2%
Información actualizada a 1 de enero de 2023. La limitación al alza de los alquileres del 2% ha sido una de las medidas que más ha acaparado la atención mediática en los últimos días. Aprobada en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania, afecta directamente a la actualización anual de la renta pactada entre propietario e inquilino en el contrato de arrendamiento de vivienda habitual. A continuación, detallamos una serie de preguntas y respuestas sobre la limitación al alza de los alquileres del 2% y cómo afecta al arrendatario, al pequeño propietario y a los grandes tenedores. En todos estos casos, nuestro equipo de abogados te puede asesorar si surge algún conflicto legal. Contacta con nosotros aquí.
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¿A quién afecta la limitación al alza de los alquileres de vivienda habitual?
Se limita la subida del alquiler al 2%, de forma general, a todo aquel que sea parte en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuya revisión anual sea entre el 31 de marzo y el 30 de junio. Atención, esta medida se ha prorrogado la subida máxima del alquiler del 2% hasta el 31 de diciembre de 2023. Además establece la prórroga automática de los contratos que expiren antes del 30 de junio de 2023, que también tendrán un 2% como límite en el alza del precio del alquiler.
Cabe tener en cuenta que durante la vigencia del contrato de arrendamiento (cinco años), las actualizaciones de la renta se producirán en la fecha en la que se cumpla cada año.
¿Por qué se ha fijado en el 2% el límite al incremento del alquiler?
Como explicaremos más adelante, el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo establece que el arrendador y el arrendatario negocien la actualización de la renta. Si no hay acuerdo, establece que el incremento no podrá superar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que actualmente se encuentra en el 2,02% tras la difusión en marzo del dato correspondiente a enero y la próxima actualización tendrá lugar el 22 de abril.
¿Por qué se ha adoptado esta medida?
Por diversos motivos la inflación está afectando a la economía mundial y a la española. Por ello, el gobierno ha adoptado, entre otras, esta medida con el principal objetivo de que las repercusiones de la inflación se minoricen en la economía doméstica.
En febrero el Índice de Precios al Consumo (IPC) había escalado hasta el 7,6%, mientras que el dato de marzo batía récords desde 1985, alcanzando la cifra de 9,8%. Este indicador influye en la mayoría de los contratos de alquiler, en los que se pacta incrementar la renta cada año de acuerdo al IPC.
Así lo establece el artículo 18 de la LAU, que señala como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Según lo publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), “teniendo en cuenta la evolución reciente del Índice de Precios al Consumo, se hace preciso adoptar medidas para evitar, en el marco de un mismo contrato, un excesivo impacto en las personas y hogares arrendatarios de vivienda, al utilizar de referencia para actualizar anualmente la renta un índice cuya evolución obedece a elementos del contexto nacional e internacional que son ajenos al ámbito de la vivienda, por lo que se considera necesario establecer una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda”.
En definitiva, lo que se pretende es que el alza de precios no impacte tanto en la economía del arrendatario. Sin embargo, sí tendrá un impacto en el arrendador, que tendrá que asimilar el alza de precios sin poder ajustar el precio del alquiler al entorno económico, marcado por una inflación creciente.
¿Afecta a oficinas, locales comerciales, garajes o naves?
El límite a la actualización de la renta del alquiler no tiene efectos en este tipo de inmuebles. Se limita a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) en los que la revisión anual esté en este periodo de tiempo.
¿Se aplica automáticamente a todos los alquileres?
No, no se aplica de forma automática a todos los contratos. Según establece el artículo 18 de la LAU, “en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.” Por tanto, para incrementar la cuota del alquiler de forma anual, este acuerdo debe figurar de forma expresa en el contrato de arrendamiento.
Si no hay pacto expreso en el contrato ni tampoco se detalla el índice o la metodología de referencia, la renta se actualizará según el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que actualmente se encuentra en el 2%. Y coincide con el alza máxima del precio del alquiler que ha fijado el Gobierno.
¿Es obligatorio para los pequeños propietarios este límite al alza del alquiler?
El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo aclara que debe haber un nuevo pacto entre el propietario particular y el inquilino en el que se acuerde el porcentaje de alza de la renta cuando toque la revisión. Y este acuerdo puede ir desde no subir la renta, a subirla por encima o por debajo del 2%.
No obstante, en caso de no alcanzarse un acuerdo entre las partes, la actualización de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del IGC en la fecha que toque la actualización.
¿Y si el propietario es un gran tenedor?
El concepto de gran tenedor abarca a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
En este caso, las partes deberán alcanzar un acuerdo para la actualización de la renta anual, pero no podrá exceder el IGC aplicable en la fecha de actualización. Se tomará como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Para saber si el arrendador es un gran tenedor se puede solicitar una nota de localización en el Registro de la Propiedad y una nota simple, así se conocerá el tipo de inmuebles con los que cuenta.
Si la renta del alquiler se ha actualizado en marzo, ¿se puede acoger al alza del 2%?
El real decreto-ley establece que esta medida afectará a los contratos de alquiler cuya renta se actualice dentro del periodo comprendido entre su entrada en vigor (31 de marzo) y el 30 de junio de 2022. Al no especificarse que tenga carácter retroactivo, los a los que les haya tocado su renovación anual hasta el 30 de marzo, tendrán como referencia el último IPC publicado, es decir, el del mes de febrero, que alcanzó el 7,6%.
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