Ejecución hipotecaria: no habrá desahucios con menos de 12 meses de impago

La ejecución anticipada de las hipotecas no se podrá realizar antes de que se cumplan 12 meses de impago de las cuotas. Así lo ha establecido una sentencia del Tribunal Supremo en la que se fijan los criterios para aplicar en España la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado, que son las que en la práctica regulan los procesos de desahucio. Lo más relevante de esta resolución es que extiende los beneficios de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario a los contratos firmados antes de su entrada en vigor. Esta norma tiene efectos en las hipotecas y fue aprobada el 15 de marzo de 2019.

En la práctica, esto significa que los tribunales no admitirán desahucios si el impago es inferior a 12 meses, por lo que amplía los derechos de los consumidores, pero también abre la posibilidad para que los bancos reclamen la ejecución por impago con una nueva demanda ejecutiva en base a los criterios de la nueva Ley de crédito inmobiliario en lugar de la cláusula declarada abusiva.

Una historia que comenzó en 2013

En 2013, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) consideró que el vencimiento anticipado era una cláusula abusiva. Pero entonces surgía un nuevo problema: quitar esa cláusula podía derivar en la nulidad del contrato y, por consiguiente, perjudicar gravemente al consumidor, al que se le podría exigir la devolución de golpe del importe del préstamo que faltase por pagar. Para evitar estas consecuencias indeseables, el TJUE admitió en su sentencia de 26 de marzo de 2019 que la cláusula abusiva se podría sustituir por los criterios de ejecución anticipada de una hipoteca que estableciera la ley vigente en España.  

El Tribunal Supremo ha optado por aplicar la Ley de crédito inmobiliario de 15 de marzo de 2019, que cambió los mínimos legales para declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca, que son distintos dependiendo del momento en que se produzca dicho vencimiento:

• Primera mitad de vida del préstamo. La demanda judicial se podrá iniciar si hay un impago de al menos 12 mensualidades o el equivalente a un 3% del importe del préstamo.
• Segunda mitad de vida del préstamo. Se debe acreditar un impago de al menos 15 meses o un 7% del capital.

Sobreseimiento y una alternativa para los bancos

La Sala Civil fija una serie de criterios para actuar en los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso en los que no se haya producido el desahucio:

1. Ejecución de préstamos antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013. Por aplicación de una cláusula contractual nula, estos procesos deberán ser sobreseídos.
2. Ejecución de préstamos después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013. Los procesos serán sobreseídos si el incumplimiento del cliente es inferior a las 12 cuotas, tal como marca la actual Ley de crédito inmobiliario. Solo si supera ese plazo, los tribunales podrán continuar la tramitación del proceso.

La resolución del Tribunal Supremo también plantea una alternativa para los bancos. Y es que aunque se declare el sobreseimiento de los procesos de acuerdo a los criterios anteriores las entidades podrán presentar una nueva demanda ejecutiva, pero basada en la nueva Ley de crédito inmobiliario y no en la cláusula abusiva de vencimiento anticipado.

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