Pymes y autónomos: medidas para los alquileres en el estado de alarma

27 abril, 2020

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, reguló muy detalladamente lo relativo a los arrendamientos de vivienda habitual sin mencionar otro tipo de arrendamiento. De ahí que para estos últimos casos, fuera de aplicación la regla “rebus sic stantibus”, por la que el arrendatario podía solicitar la suspensión e incluso la resolución del contrato. Con ello la situación del arrendador quedaba bastante desprotegida. Además, ese era el criterio seguido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Sin embargo el nuevo Real Decreto-ley 15/2020 de 21 de abril sí regula este tipo de alquileres, que afectan en gran medida a pymes y autónomos en el desarrollo de su actividad comercial.

Tal como señala el abogado Juan Liquiniano Carrero, especialista en Derecho Civil del Bufete Mas y Calvet, esta norma distingue a dos tipos de arrendadores: grandes tenedores y pequeños propietarios.

Arrendadores que son grandes tenedores

Son las entidades públicas de vivienda o las personas físicas o jurídicas propietarias que sean titulares de más de 10 arrendamientos urbanos, excluyendo garajes, trasteros o superficie construida de más de 1.500 m2. En este caso los principios fundamentales son los siguientes:

Se estará a la voluntad de las partes en cuanto al acuerdo de moratoria o reducción de la renta. A falta de acuerdo, el arrendatario tendrá derecho a una moratoria automática en el pago de la renta arrendaticia, aunque deberá solicitarla a la arrendadora. Esta no se puede negar, por ello es automática.
El arrendatario deberá reunir unos requisitos que luego veremos.
Esa moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prorrogas, y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación al impacto económico provocado por el COVID 19, sin que puedan superarse en ningún caso los cuatro meses.
La renta se aplazará sin ninguna penalización, sin devengo de intereses, y se llevará a cabo mediante el fraccionamiento de las cuotas (objeto de moratoria) a contar desde que se supere la situación de alarma o a partir de la finalización de los cuatro meses anteriormente citados.
El pago de las cuotas lógicamente deberá hacerse durante el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Aunque el Real Decreto- ley no lo dice, entiendo que si el plazo del contrato de arrendamiento o de sus prórrogas fuera inferior a los dos años establecidos, el fraccionamiento deberá quedar reducido al periodo de vigencia del contrato o de sus prórrogas.

Arrendadores que son pequeños propietarios

Son los arrendadores distintos a los definidos en el apartado anterior. Para estos casos, se estará a la voluntad de las partes en cuanto al acuerdo de moratoria o reducción de la renta. A falta de acuerdo, la persona física o jurídica arrendataria tendrá derecho a solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

«La normativa no dice nada sobre la duración de este aplazamiento, por lo que haciendo una interpretación del sentido de la nueva regulación, entiendo que podría extenderse hasta la finalización del estado de alarma o como máximo un plazo no superior a cuatro meses», explica el abogado Juan Liquiniano.

Como novedad, la nueva normativa permite al arrendador disponer libremente de la fianza en su momento entregada por el arrendatario, para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. «El hecho de que se pueda disponer de la fianza, que normalmente corresponderá al importe de dos mensualidades, permite interpretar que el aplazamiento del pago tiene que ser esencialmente corto y con un pazo de duración entre dos y cuatro meses», destaca el abogado del Bufete Mas y Calvet.

En el supuesto de que el arrendador disponga total o parcialmente de la fianza en los términos anteriormente reseñado, el arrendatario estará obligado a reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde el acuerdo del aplazamiento, o en el plazo que reste de vigencia del contrato si el plazo fuera inferior a ese año.

En los arrendamientos de pequeños propietarios no está previsto el fraccionamiento de las cuotas, mirando la nueva regulación en este sentido por los intereses del pequeño arrendador.

Requisitos para que pymes y autónomos accedan a estas medidas

La persona física o jurídica (autónomos y pymes) que quieran acceder a dichas medidas, deben cumplir una serie de requisitos comunes tanto cuando se trate de grandes tenedores como de pequeños propietarios.

Si se trata de un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo, los requisitos son:

Estar afiliado y en situación de alta, a la fecha de la declaración de alarma mediante el Real Decreto-ley de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, o en el Régimen Especial de la Seguridad Social o de los Trabajadores del Mar, o bien en una de las Mutualidades de la RETA.
Que su actividad económica haya quedado suspendida por aquel Real Decreto-ley o disposiciones complementarias.
Que en el caso de que su actividad económica no haya quedado suspendida, acredite la reducción de la facturación del mes natural al anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos un 75 % en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En el caso de que se trate de un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme, los requisitos son:

Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.
Que su actividad económica haya quedado suspendida por aquel Real Decreto-ley o disposiciones complementarias.
Que en el caso de que su actividad económica no haya quedado suspendida, acredite la reducción de la facturación del mes natural al anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos un 75 % en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

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