Alquileres y amortización: el TEAC cambia las reglas del juego en el IRPF

Por Sofía Martin del área de Derecho Fiscal del Bufete Más y Calvet

El TEAC ha introducido por primera vez un límite global a la amortización de inmuebles arrendados en el IRPF. Un cambio relevante que puede afectar a miles de contribuyentes y que ya está motivando comprobaciones por parte de la AEAT.

Se trata de la resolución 00/00653/2025/00/00 dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) publicada el 18 de diciembre de 2025, que fija una doctrina que establece que: para calcular los rendimientos netos del capital inmobiliario del IRPF, la amortización acumulada deducible de un inmueble arrendado no puede superar su “valor de adquisición” correspondiente a la construcción (excluido el suelo), con independencia del límite anual del 3% previsto en los artículos 23.1.b) de la LIRPF y el 14 del RIRPF.

Este nuevo criterio genera problemas interpretativos: en primer lugar, plantea serias dudas de habilitación legal. Esto se debe a que la ley y el reglamento que regulan el IRPF establecen únicamente un límite anual del 3% a elegir entre el mayor de dos valores: o coste de adquisición o valor catastral (excluido el valor del suelo), pero no hacen referencia en ningún caso a un límite acumulado. Por lo tanto, crear un límite no previsto ni en la ley ni en el reglamento supone quebrar el principio de legalidad tributaria y la reserva de ley.

De hecho, el TEAC reconoce expresamente que esta medida se introduce por razones de “lógica económica” o “coherencia contable”, pero es evidente que una resolución económico-administrativa no puede crear restricciones que el legislador no ha querido establecer.

Por otro lado, desde la perspectiva material, el impacto del nuevo criterio es igualmente problemático. La amortización no es un beneficio fiscal, sino un mecanismo de reconocimiento de una depreciación real, porque el activo arrendado se desgasta con el uso y paso del tiempo. En el caso de los inmuebles antiguos, cuyo coste histórico puede ser muy bajo en comparación con un valor catastral actualmente mucho más elevado, el límite global provoca un aumento del rendimiento neto cuando se “agota” el coste de adquisición. Es decir, ya no se podrá imputar como gasto de amortización esa depreciación anual del bien inmueble, aunque siga reduciéndose su valor amortizable.

Este nuevo criterio afecta y deja totalmente desprotegidos a los arrendadores de bienes inmuebles antiguos, que en los próximos años verán aumentada su base imponible, en nuestra opinión de forma injusta al superar este nuevo límite de amortización.

Además, se están recibiendo propuestas de liquidación realizadas en el marco de comprobaciones limitadas del año 2021, 2022, 2023 y 2024 eliminando el gasto de amortización por el motivo expuesto. Por lo tanto, la AEAT ya está empezando a aplicar esta nueva doctrina.

Para comprender mejor lo expuesto, se expone un fragmento del caso detallado en la resolución del TEAC (donde a la contribuyente se le inició un procedimiento de comprobación limitada por aplicar la reducción del 3% habiendo llegado al “límite deducible de amortización”) y de un caso recogido en una muy reciente propuesta de liquidación del IRPF de 2023:

TEAC:

“el límite de la amortización acumulada sería el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos. Así, “dado que el importe de adquisición (100 %) asciende a 3.762,61 euros. El porcentaje correspondiente al valor de la construcción (sin el valor del suelo) es de un 96,70 %(…) da como resultado 3.638,44 euros, siendo esta cantidad la que se toma como límite de la amortización. Con los datos obrantes en la administración, se comprueba que el interesado declara el arrendamiento de dicho inmueble, desde el ejercicio 2017, superando en el ejercicio 2018 el importe de la amortización acumulada, por lo que en el ejercicio 2019 no corresponde amortización”.

Propuesta de liquidación IRPF 2023:

“Según datos declarados por el propio contribuyente, el inmueble con referencia catastral XXXXX ubicado en XXXXX tiene un valor de adquisición de 18.000,00 euros. (…) El porcentaje que representa el valor de construcción sobre el valor total del bien asciende al 64,35 % (130.730,52 euros de valor catastral de construcción dividido entre 121.125,22 euros de valor catastral total), lo que determina una amortización calculada de 3.921,92 euros (64,35 % x 130.730,52 euros).

No obstante, atendiendo a los datos aportados por el contribuyente en ejercicios anteriores, se constata que el límite establecido para la deducción por amortización ha sido superado. En consecuencia, no procede la aplicación del gasto correspondiente a la amortización del inmueble.”

Entonces, ¿se pretende que el nuevo criterio tenga efecto retroactivo? Esta cuestión suscita relevantes cuestiones de seguridad jurídica, ya que se entiende que sí, como se ha visto. La propia liquidación analizada en la resolución del TEAC evidencia cómo, pese a que el contribuyente venía aplicando correctamente la amortización según el criterio vigente en ese momento, se le exigió ajustar ejercicios pasados al amparo de este nuevo criterio administrativo.

En cuanto a la posible imposición de sanciones, entendemos que no deberían producirse, ya que no existe una conducta dolosa o negligente por parte del contribuyente. Tampoco hay ocultación, ya que la AEAT dispone de los datos que establecen el valor y fecha de adquisición del inmueble, porque derivan de la propia declaración del IRPF. Además, los contribuyentes han venido aplicando la amortización conforme a una interpretación razonable y ajustada a lo dispuesto en la LIRPF y su reglamento, siguiendo el criterio que la Administración ha dado por válido durante muchos años. Por ello, consideramos que la imposición de sanciones es incompatible con este nuevo criterio, ya que éste procede de un pronunciamiento administrativo novedoso y no de una infracción imputable al obligado tributario.

Es previsible que este nuevo criterio dé lugar a numerosos recursos, y, dado que la doctrina del TEAC vincula a la AEAT y a los TEAR, muchos contribuyentes deberán acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa, donde será el Tribunal Supremo, en sede de casación, quien deba resolver si existe o no un límite global de amortización deducible en el IRPF para inmuebles arrendados. Mientras tanto, resulta imprescindible que los contribuyentes analicen con detalle la amortización acumulada de cada inmueble arrendado para anticipar posibles regularizaciones y valorar, con suficiente margen, qué decisión adoptar de cara a 2025 y ejercicios siguientes. Esta revisión permitirá identificar tempranamente los supuestos en los que la amortización pudiera considerarse agotada conforme al nuevo criterio del TEAC, evitando así liquidaciones inesperadas, ajustes retroactivos o la imposibilidad de aplicar deducciones que hasta ahora venían resultando plenamente válidas.