Coronavirus: novedades para los alquileres de vivienda habitual

13 April, 2020

Novedades en los arrendamientos por el coronavirus

Los alquileres se han visto modificados en varios flancos como consecuencia del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Las disposiciones de esta norma son aplicables únicamente a los arrendamientos de vivienda habitual y únicamente para los supuestos en que arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Estas disposiciones no se aplicarán a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, de temporada, turísticos, garajes, etc. En estos casos, primará la voluntad de las partes. “Cabe señalar que, tal como ha reiterado la jurisprudencia del Tribunal Supremo en situaciones parecidas, y más teniendo en cuenta que se trataba de situaciones de menor calado social, por aplicación de la regla rebus sic stantibus, el arrendatario tendrá derecho a la suspensión e incluso resolución del contrato de arrendamiento” explica el abogado Juan Liquiniano Carrero, especialista en Derecho Civil, arrendamientos y propiedad horizontal del Bufete Mas y Calvet. Estos son los principios fundamentales introducidos por el nuevo Real Decreto Ley 11/2020 son los siguientes:

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional

Una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en el caso de tramitación de un procedimiento de desahucio, el arrendatario deberá acreditar ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí o para las personas con las que conviva.

Para que tenga lugar la suspensión, el arrendatario deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica que veremos más adelante. Esta suspensión se hará por un plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto ley.

¿Qué ocurre si la situación de vulnerabilidad afecta al arrendador? Esta situación también está prevista: que una vez decretada la suspensión, sea el arrendador el que acredite ante el Juzgado esa vulnerabilidad social o económica sobrevenida a consecuencia del COVID-19. En este caso, el decreto lo deja todo en el aire y no da una solución definitiva, ya que dice que serán los servicios competentes los que lo valorarán y adoptarán las medidas consecuentes.

Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Si el contrato de arrendamiento finaliza, o lo hace alguna de sus prórrogas, entre el periodo de entrada en vigor del decreto ley y el plazo de dos meses desde el levantamiento del estado de alarma, el contrato de arrendamiento se prorrogará, previa solicitud del arrendatario al arrendador, por un plazo de seis meses (aunque el decreto no lo diga ese plazo del contrato se contará desde la finalización del mismo o sus prórrogas), en las mismas condiciones contractuales y con la misma renta. Esta prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador.

“En relación a esta prórroga extraordinaria, cabe destacar que aunque en numerosas informaciones periodísticas se indica que es automática, en realidad no lo es, ya que deberá ser solicitada por el arrendatario de la vivienda”, aclara el abogado Juan Liquiniano

Aplazamiento en el pago del alquiler. Moratoria de la deuda arrendaticia. Ayudas para el pago de la renta

Aquí se distingue entre que el arrendador sea un gran tenedor o empresas y entidades públicas de vivienda, y los pequeños arrendadores. Vemos ambos supuestos

GRANDES TENEDORES O EMPRESAS Y ENTIDADES PÚBLICAS

Por gran tenedor se entiende la persona física o jurídica que sea titular (el decreto ley no dice que sea arrendador) de más de 10 inmuebles urbanos (se excluyen los garajes o superficie construida de más de 1.500 m2).

En este caso, el contrato de arrendamiento de vivienda habitual debe estar suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. Y el arrendatario debe encontrarse en situación de vulnerabilidad económica, en los términos que explicaremos más adelante. En estos supuestos el arrendatario, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del decreto ley, podrá acordar voluntariamente con el arrendador el aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta.

En el caso de que no haya acuerdo voluntario dentro de ese plazo de un mes, el arrendador, dentro de los 7 días laborables siguientes, comunicará expresamente al arrendatario su decisión al respecto, y que podrá ser una de las dos siguientes:

O una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure la alarma o se mantenga la situación de vulnerabilidad del inquilino hasta un plazo máximo de cuatro meses.
O un aplazamiento o moratoria en el pago de la renta, durante el tiempo que dure la alarma o se mantenga la situación de vulnerabilidad del inquilino, y ello hasta un plazo máximo igualmente de cuatro meses.

Superada la vulnerabilidad económica o ese plazo máximo de cuatro años, el arrendatario deberá abonar, mediante el fraccionamiento en cuotas, las rentas debidas en un plazo máximo de tres años o menos, si el contrato finaliza con anterioridad a ese plazo máximo.

“Aunque el decreto ley no lo dice, se entiende que en este último supuesto la deuda se fracciona en tantas cuotas como meses restan para la finalización del contrato”, explica el abogado, que aclara que en esta última situación, el arrendatario también tendrá derecho a las ayudas y avales previstos por el decreto ley para las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad social.

Esta situación afectaría al segundo de los dos supuestos, ya que en el caso de que el arrendatario las solicite y las consiga, se levantará la moratoria y los fraccionamientos pactados debiendo abonar las correspondientes rentas con la financiación obtenida. “Como consecuencia de lo expuesto, entiendo que en su mayor parte los grandes tenedores optarán por comunicar al arrendatario esta segunda opción”, explica Liquiniano.

PEQUEÑOS PROPIETARIOS

En esta situación, y conforme al principio de autonomía de la voluntad o de libertad de pactos que preside nuestro ordenamiento jurídico, arrendador y arrendatario pueden acordar lo que estimen conveniente, como puede ser el retrasar el pago de la renta, condonar la misma, reducir su importe, etc.

Si la situación anterior no se ha podido dar, el arrendatario que tenga suscrito un contrato de arrendamiento sujeto a la Ley de 1994 (y entiendo que también las sucesivas modificaciones) y que se halle en situación de vulnerabilidad económica, en el plazo de un mes desde la entrada del decreto ley, podrá solicitar del arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma. En un plazo de siete días desde dicha recepción, el arrendador comunicará al arrendatario, en el caso de que lo acepte, las condiciones del aplazamiento o del fraccionamiento del pago, u otras alternativas que pueda plantear el arrendador.

¿Y si no acepta? En el supuesto de que no haya acuerdo, así como en cualquier otro caso, el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad podrá solicitar las ayudas que a más adelante se reseñan.

“De la dicción del decreto se deduce que el arrendador no tiene obligación de aceptar las condiciones que le presente el arrendatario, y que los derechos de este quedan salvaguardados por la posibilidad de solicitar las ayudas previstas. Igualmente habrá que entender que si hay acuerdo entre arrendador y arrendatario, y este último obtiene las reseñadas ayudas económicas, quedará sin efecto la condonación, fraccionamiento, quita, etc.”, explica el abogado del Bufete Mas y Calvet.

Para hacer frente a la renta por aquellos arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica, los bancos (avalados por el ICO) proporcionarán cobertura económica a los arrendatarios para el pago de sus rentas, mediante su financiación, y ello a través de la concesión de unos microcréditos, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogables excepcionalmente por otros cuatro, sin que devenguen ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante.

Concepto de situación de vulnerabilidad económica o social

Como hemos visto, toda la regulación de este decreto ley va dirigida al colectivo de arrendatarios que se encuentren en la situación de vulnerabilidad económica o social. Esta situación debe quedar acreditada en la forma que determina el propio decreto. También se especifican las consecuencias de la aplicación indebida por parte del arrendatario de esa situación de vulnerabilidad, estableciéndose que en ese caso dicho arrendatario será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que su conducta pudiera dar lugar.

Cabe destacar que debe existir un contrato real o legal de arrendamiento, lo cual queda justificado cuando el arrendador deposita la fianza entregada por el arrendatario en el entidad pública competente, o cuando arrendador y arrendatario hacen constar en su correspondiente declaración de la renta dicho arrendamiento.

Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia del COVID-19, requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en la renta arrendaticia de la vivienda habitual, y a los que antes nos hemos referido, de los dos siguientes requisitos:

Primero. Que la persona obligada a pagar la renta pase a estar en la situación de:

Desempleo
Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE)
Haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de que sea empresario
Por otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, y en relación al mes anterior a la solicitud, unos baremos que el decreto ley establece.

Segundo. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos relativos a la vivienda habitual, entendiéndose por suministros básicos los relativos al agua corriente, luz, gas, gasoil para calefacción, telecomunicación fija, resulten igual o superior al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de miembros de la unidad familiar.

¿Qué se entiende por unidad familiar? Es el grupo formado por la persona que adeuda la renta, su cónyuge no separado legalmente, pareja de hecho inscrita, y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, así como los sometidos a tutela, guarda o acogimiento familiar.

Por último señalar que no se da este supuesto de vulnerabilidad económica a consecuencia del COVID-19, y por tanto no hay derecho a acogerse a los beneficios dispuestos por el decreto ley, cuando el pagador de la renta o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar es propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo que únicamente se tenga derecho sobre una parte alícuota sobre la misma en virtud de herencia o sucesión intestada, que se acredite la no disponibilidad de la misma por separación o divorcio, por cualquier causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por discapacidad de cualquiera de los miembros de la unidad familiar.