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La Ley de Vivienda supondrá la primera norma de estas características en España e introduce como medida principal un sistema para limitar los precios del alquiler como vía para rebajar la tensión en el mercado. Juan Linquiniano y Marta Moraleja, abogados del Bufete Mas y Calvet, explican las principales claves del nuevo texto.
La Ley de Vivienda, en entredicho
Después de varios años con el texto paralizado por la negociación parlamentaria, el Gobierno y sus socios han logrado sacar a adelante uno de los proyectos “estrella” de la legislatura. El Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda ha sido aprobado por el Congreso de los Diputados y, aunque aún tiene que ser refrendado en el Senado, se espera que la nueva ley pueda entrar en vigor antes de las elecciones autonómicas y municipales del próximo 28 de mayo.
Un texto que se aprobará definitivamente aunque los informes prescriptivos a los que se sometió en la fase previa a la tramitación mostraran dudas sobre su constitucionalidad. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) se mostró especialmente duro con la norma cuando aseguró que invade las competencias autonómicas, contradice la regulación civil de las relaciones jurídicas de contenido patrimonial, convirtiendo normas de carácter excepcional en definitivas, e introduce topes al alquiler en un terreno “sensible” en aplicación de la Carta Magna y que se acompaña de un contenido “farragoso”.
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Precio del alquiler y competencias de las administraciones
Uno de los aspectos más conflictivos tiene relación con la limitación que se pretende establecer para los precios de los alquileres de los grandes tenedores.
Hasta ahora, se consideraba gran tenedor a quien disponía de 10 o más propiedades. Con esta nueva ley se pretende reducir esa cifra a la mitad. De forma que, se considerará gran tenedor a aquella persona física o jurídica que dispongan de 5 o más propiedades. La determinación del límite de propiedades se atribuye a las Comunidades Autónomas. No obstante, no son solo los grandes tenedores los perjudicados por esta ley. Aquellos con más de una propiedad que no se encuentre ocupada o alquilada como primera residencia, verán incrementado su recibo del IBI hasta un 150%.
Además, estos grandes tenedores tendrán establecido un tope en la subida del alquiler a sus inquilinos. Actualmente es del 2%, pero en 2024 será del 3% y afectará a todas las viviendas, estén o no en una zona tensionada.
Se entiende por zona tensionada aquella con los precios de la vivienda disparados. Según la propuesta del Gobierno, deberán ser los presidentes autonómicos quienes determinen las zonas tensionadas. Esto implica que deberá haber consenso entre el Estado, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos. Sin ese consenso, el acuerdo no tendría aplicación práctica.
La relación y consenso entre las distintas administraciones también es clave, por ejemplo, en cuanto a la promesa de movilización de 50.000 viviendas de la Sareb para alquileres asequibles, que ha anunciado el presidente del Gobierno. Hay que tener presente que para construir vivienda social es necesario suelo público y su concesión es competencia de los Ayuntamientos. Por lo que es imprescindible que trabajen de la mano para poder cumplir con esa medida.
Ocupación y propiedad privada
En materia de ocupación, esta ley es bastante preocupante. Ya no solo por la prohibición de establecer una fecha y hora predeterminada para proceder al desahucio sino, especialmente, por la desnaturalización del derecho de propiedad privada.
El propietario que tenga su vivienda ocupada no podrá desalojar al inquilino sin justo título, sin haber justificado previamente que la vivienda no está destinada a domicilio habitual y sin haberse sometido a un acto de conciliación o intermediación.
No obstante, en cualquier caso, el planteamiento de la ley da a entender que si el propietario es un gran tenedor y el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, ninguna medida se puede tomar para recuperar la posesión del inmueble. Concretamente, sobre la situación de vulnerabilidad económica, conviene hacer un breve detenimiento. Se entenderá que se incurre en dicha circunstancia cuando el importe de la renta más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones supera el 30% los ingresos de la unidad familiar y no alcanza el límite de 3 veces el IPREM (es decir, 1.800 €).
Entendemos que la propiedad de la vivienda deja de ser un derecho de propiedad y pasa a ser un bien tutelado por el estado, en el que el estado asume la facultad de imponer su uso y destino al propietario. De esta forma, es evidente que el derecho a la vivienda entra en conflicto directo con el derecho de la propiedad privada. En relación a ello, es importante recalcar que la persona privada no tiene que ejercer de poder público ni asumir ni promocionar viviendas sociales. Ello le corresponde a la Administración Pública.
Sin embargo, con esta ley los poderes públicos delegan e imponen medidas coercitivas a los propietarios, obligándoles a asumir responsabilidades que no les pertenecen. Les hacen arriesgar su propiedad sin ningún tipo de garantía ni de seguridad y les imponen un control sobre los precios que impedirá que puedan resarcirse de determinados gastos, en especial cuando la inflación retorne.
Posibles consecuencias de la Ley de Vivienda
En base a todo lo mencionado, todo parece indicar que la entrada en vigor de una ley con unas medidas como las pretendidas va a generar un efecto indeseado y, de hecho, contrario al perseguido.
La consecuencia inmediata es que puede llevar aparejada la entrada en vigor de esta ley es la disminución de viviendas de alquiler. Los propietarios no considerarán rentable su arrendamiento y prescindirán de ello, pudiendo sacar un mayor beneficio poniendo en venta el inmueble.
En este sentido, cabe tener en cuenta el principio básico de la economía de mercado; la ley de la oferta y la demanda. Si la oferta de los alquileres se reduce y la demanda se mantiene, los precios inexorablemente van a aumentar. En consecuencia, el efecto va a ser el contrario al que se desea. No habrá suficientes viviendas para alquiler y las que se sometan a este régimen saldrán al mercado en su precio máximo.
Es probable que se creen barrios con pisos inhabitables que serán los únicos que no sigan subiendo de precio. Algo similar a la renta antigua y que se traduce en una gran pérdida de calidad de vida para los inquilinos.
En lugar de intentar controlar el mercado, el Gobierno debería favorecer a los hogares necesitados, ofreciéndoles una vivienda digna publica, así como garantías de pago, en vez de imponer una carga injustificada a los propietarios individuales.
Para ello, es fundamental afrontar programas para invertir en vivienda pública, compra de vivienda y de ayudas de reforma y rehabilitación de viviendas ya existentes. La promulgación de una ley de vivienda debería generar seguridad jurídica y estabilidad de mercado, pero las medidas propuestas en el nuevo texto no parecen ir encaminadas a esta finalidad, sino más bien a la rentabilidad política de las mismas.
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