Hipotecas: cómo reclamar gastos hipotecarios al banco y plazos para hacerlo

22 February, 2021

La formalización de un préstamo con garantía hipotecaria conlleva unos gastos previos, como es la tasación del inmueble, y unos gastos con ocasión del propio otorgamiento de la escritura pública, como son los aranceles notariales, las copias que se requieran de la escritura, los honorarios del Registrador de la Propiedad por su inscripción, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los honorarios de la gestoría, cuya intervención generalmente es impuesta por el banco. ¿Cómo reclamar gastos hipotecarios al banco? ¿Cuáles son los plazos para hacerlo? ¿En qué casos se puede reclamar?

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario el pasado 16 de junio de 2019, se ha establecido de manera nítida qué gastos deben de soportar una y otra parte. Así, el cliente tiene que abonar los siguientes gastos:

El importe de la tasación.
Su copia de la escritura.

Por su parte, el banco deberá hacer frente a:

Gastos de la gestoría.
Factura de la notaría.
El importe de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
El impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Su copia de la escritura.

Pero, ¿qué ocurre con los créditos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de dicha ley? Al no aplicarse con carácter retroactivo, cabe preguntarse si en caso de haber sufragado el cliente todos esos gastos (lo cual ha sido una práctica generalizada) cuenta con algún mecanismo para reclamar gastos hipotecarios.

Cómo reclamar gastos hipotecarios de los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019

Antes de la entrada en vigor de dicha norma, era el cliente del banco quien pagaba la mayor parte de estos importes. Pero a raíz de una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, que declaraba que estas cláusulas eran abusivas, y de una serie de sentencias posteriores, se ha abierto la posibilidad de reclamar gastos hipotecarios siempre y cuando la cláusula sea declaraba abusiva.

¿Quién puede reclamar? Cualquier cliente de la entidad bancaria que haya suscrito un contrato de préstamo hipotecario que incluya una cláusula abusiva, independientemente de si la hipoteca esté activa, cancelada o de si el inmueble se ha vendido. Nos estamos refiriendo a clientes de la entidad que sean personas físicas y que tengan la calidad de consumidores.

Excepcionalmente, una PYME podría ser considerada como tal si, al firmar el crédito hipotecario, estaba actuando sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a su actividad comercial.

“Para que proceda reclamar los gastos indebidamente pagados, es necesario comprobar que se trata de una cláusula abusiva”

Cristina Sterling, abogado especialista en Derecho Bancario del Bufete Mas y Calvet

Será indispensable que el cliente de la entidad bancaria acuda a un abogado de su confianza para que se analice en detalle el contrato, aportando la documentación necesaria: no solo la escritura, sino también las diferentes facturas que acrediten los conceptos e importes que ha abonado.

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Qué gastos puedo reclamar y en qué proporción

La apreciación del carácter abusivo de la cláusula contractual que atribuye al cliente el pago de todos los gastos generados por la operación crediticia, conlleva su inaplicación. Pero, ¡cuidado! Esto no significa que al cliente se le reintegre el importe íntegro de los gastos en los que haya incurrido. La más completa y reciente sentencia que resuelve sobre esta cuestión es la dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida en Pleno, el pasado 27 de enero de 2021. (Roj: STS 61/2021 – ECLI: ES:TS:2021:61).

“Que se pronuncie el Pleno tiene el efecto de fijar la doctrina jurisprudencial en esta cuestión. Además, incluye por primera vez los gastos de tasación y corrige doctrina anterior. Por tanto, esta deberá ser la sentencia de referencia en la materia que nos ocupa, a nuestro entender”
Cristina Sterling, abogado, especialista en Derecho Bancario

Veamos uno a uno los gastos y el criterio, siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo:

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

En este caso, deberemos distinguir:

Constitución de la hipoteca en garantía de un préstamo: el sujeto pasivo del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados es el prestatario (el cliente)
Derecho de cuota variable en función de la cuantía del acto o negocio jurídico que se documenta: será sujeto pasivo el prestatario (el cliente)
Derecho de cuota fija por los actos jurídicos documentados del timbre de los folios de papel notarial: se distingue entre el timbre de la matriz y el de las copias autorizadas. Respecto de la matriz, corresponde el abono del impuesto al prestatario (el cliente). Par las copias, habrá que considerar sujeto pasivo a quien las solicite.

Por tanto, con la salvedad señalada en el tercer punto, el principal sujeto pasivo obligado al pago de este tributo es el prestatario, es decir, el cliente. Esta es la partida de gastos más elevada que se genera con ocasión del otorgamiento de la escritura de crédito hipotecario.

Gastos de notaría

Los gastos notariales generados por el otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario deben repartirse por mitad, razón por la cual al Banco sólo se le podrá exigir reintegrar la mitad. Respecto a las copias de las distintas escrituras notariales que se soliciten, deberá abonarlas quien las pida.

Gastos del Registro de la Propiedad

Dado que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. Por lo que es procedente reclamar la integridad del importe abonado en este concepto.

Gastos de gestoría

Con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, cabe reclamar la devolución de la totalidad de las cantidades abonadas por este concepto.

Gastos de tasación

Con anterioridad a la entrada de la mencionada ley, tampoco existía una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos. Por tanto, cabe la reclamación de la devolución de la totalidad de las cantidades abonadas por este concepto

Primeros pasos para reclamar los gastos hipotecarios

Lo más recomendable es que el cliente dé unos pasos previos antes de acudir a los tribunales:

Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco con el que se firmó el préstamo hipotecario o, en su caso, de la entidad con la que se ha fusionado. Este paso se recomienda siempre ya que puede evitar acudir a los Tribunales (tenga en cuenta la saturación de los tribunales que son competentes para la tramitación de estos pleitos, en especial el 101 bis de Madrid. Su pleito puede prolongase tres años o más. Además, es efectivo para acreditar que ha intentado una solución extrajudicial con los efectos que pueda tener si el banco se allana – v.g. condena en costas a la entidad. Supone además un ahorro en gastos respecto de la vía judicial). Se recomienda que le asista desde un inicio un abogado, que le servirá para redactar una reclamación con todos los requisitos y centrando de forma adecuada el importe que se reclama, los conceptos y los documentos acreditativos que se acompañen. Pero puede prescindir de su asistencia ya que no es preceptiva su intervención
Si la respuesta del Banco ha sido negativa o al cabo de dos meses no se ha obtenido una respuesta, el cliente tiene la opción de continuar por la vía extrajudicial, elevando una queja ante el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España (tenga en cuenta que el Banco de España no es un tribunal y, por tanto, carece de competencia para obligar al banco a devolverle el importe que reclame.
El usuario puede también acudir a los tribunales e interponer una demanda judicial. Será preceptiva la asistencia de un abogado si no se ha recurrido a él con anterioridad. Acudir a los tribunales se puede hacer directamente, o bien tras intentar una solución extrajudicial acudiendo al Servicio de Atención al Cliente, o bien tras acudir igualmente ante el Banco de España.

Confusión sobre los plazos para reclamar gastos hipotecarios

A entender de Cristina Sterling, “una cláusula abusiva es una cláusula nula de pleno derecho y como tal, la acción es imprescriptible”.

No obstante lo anterior, el Ministerio de Consumo en un polémico documento anunció que el plazo para reclamar finalizaba el pasado 21 de enero 2021, adoptando como base la fecha de publicación de la primera Sentencia del Tribunal Supremo que se pronunció sobre la cláusula de gastos, de 23 de diciembre de 2015 (que fue publicada el 21 de enero de 2016). Si ya el contenido de esta nota se aparta de las reglas sobre las cláusulas nulas de pleno derecho, no deja de llamar igualmente la atención que tampoco se añada a la fecha señalada los 82 días adicionales consecuencia de la suspensión del cómputo de plazos decretada por el primer estado de alarma, por lo que no finalizaría hasta el 13 de abril de 2021 próximo.

Son muchos y muy distintos los plazos que se están señalando por diferentes autores y profesionales, manejándose incluso el de los cinco años desde que se ha publicado la última sentencia del pleno del Tribunal Supremo a la que nos hemos referido. Si se tomara como referencia esta última sentencia, el plazo para reclamar los gastos terminaría el 27 de enero de 2026. Ante tal disparidad, nuevamente habrá que estar atentos al criterio que fije el Tribunal Supremo.

Ahora bien, la incertidumbre y confusión que ha generado el Ministerio de Consumo lleva a recomendar que, por precaución, se inicie una reclamación sobre estos gastos con la mayor celeridad posible ante el Servicio de Atención al Cliente de su banco.

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