Hipotecas: 12 respuestas sobre la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

A mediados del mes de junio entrarán en vigor las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas que recoge la Ley 5/2019, reguladora de contratos de crédito inmobiliario, publicada el pasado 16 de marzo en el BOE. Esta nueva norma traspone una directiva comunitaria que acumula un retraso de tres años en su aplicación, motivo por el que la Comisión Europea inició en su momento un procedimiento sancionador. Y supone una serie de ventajas para los clientes de los bancos y más transparencia a la hora de formalizar una hipoteca.

Para tener una mayor claridad sobre los alcances de esta nueva Ley, nuestros especialistas han respondido a estas 12 preguntas básicas para conocer los pormenores de esta norma, que tiene efectos en los créditos inmobiliarios y, por tanto, en las hipotecas:

1. ¿Cuándo entrarán en vigor las nuevas condiciones? A los tres meses de su publicación en el BOE, es decir, el próximo 16 de junio.
2. ¿Cuáles son los principales efectos de esta nueva ley? Muy resumidamente, los cambios más importantes afectan el reparto de gastos hipotecarios, el abaratamiento de los intereses de demora, la reducción de las comisiones por amortización anticipada y el incremento de los meses de impago para proceder a un desahucio.
3. ¿Qué cláusulas prohíbe la nueva ley? Quedan prohibidas las cláusulas suelo (vinculación a un interés mínimo en hipotecas variables) y el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor. Se establece que el banco deberá abonar los gastos de gestoría, aranceles notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) a partir del 16 de junio.
4. ¿Qué gastos asume el comprador? Quien adquiera una vivienda con préstamo hipotecario deberá abonar los gastos de tasación y las segundas copias del notario, si las solicita.
5. ¿Cómo se debe dar la información precontractual? Los bancos deben facilitar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tiene carácter de oferta vinculante, 10 días antes de firmar el contrato. También deben entregar al cliente la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), donde aparecerán las cláusulas del préstamo, además de una simulación de cuotas con sus variaciones a lo largo de los años. A ello se suma la entrega de una copia del proyecto del contrato con un desglose de los costes que implica la firma de la hipoteca; una guía sobre los gastos que debe asumir el banco y el cliente; las garantías del seguro que se exijan e información sobre el asesoramiento gratuito que debe ofrecer el notario.
6. ¿Qué rol cumple el notario? La norma establece nuevas funciones para los notarios, que deberán resolver todas las dudas de los clientes en los días previos a la firma de la hipoteca, comprobar que no hay cláusulas abusivas y ratificar que el titular entiende los alcances del contrato.
7. ¿Cuáles son las nuevas condiciones para los desahucios? Las condiciones para que el banco ejerza su derecho de vencimiento anticipado se endurecen. Si los impagos ocurren en la primera mitad de vida del préstamo, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o bien 12 cuotas mensuales; si se produce en la segunda mitad de vida del préstamo, las cuotas impagadas deben superar el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales.
8. ¿Cómo quedan las comisiones? La nueva ley también rebaja el límite máximo a las comisiones sobre reembolsos anticipados. Estas comisiones varían dependiendo de si se trata te préstamos a tipo fijo o variable. En el primero de los supuestos, el límite de las comisiones es de un 2% del capital amortizado los 10 primeros años de vida y del 1,5% si se hace después de ese periodo. En el caso de las hipotecas con tipos de interés variable, el máximo de comisiones será del 0,25% del capital amortizado si el pago anticipado se produce en los tres primeros años de vida del préstamo o bien del 0,15% en los primeros cinco años, dependiendo de lo que se acuerde, Posteriormente, será del 0%.
9. ¿Y las comisiones por cambios de tipo de interés? También se fija una comisión máxima del 0,15% cuando se modifique el tipo de interés del préstamo de variable a fijo en la misma entidad y este cambio se produzca en los primeros tres años. Después, no se cobrará comisión.
10. ¿Qué ocurre si quiero cambiar de banco? Los clientes que quieran llevar su hipoteca a otro banco no tendrán que pagar nada porque se crea un mecanismo de compensación entre entidades. Esta compensación tendrá en cuenta los intereses cobrados y los pendientes de cobro.
11. ¿Y el interés de demora? El límite se fija en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales sobre el principal vencido y pendiente de pago, no pudiendo ser capitalizados en ningún caso.
12. ¿Qué efectos tendrá esta reforma? Es muy probable que los bancos, que soportarán el incremento de los gastos de constitución, modulen su oferta hipotecaria incrementando los tipos de interés para los nuevos préstamos, especialmente las hipotecas a tipo fijo. También es posible que endurezcan las condiciones crediticias en personas con un perfil de riesgo mayor, debido a las dificultades para recuperar las deudas impagadas.

Si tiene alguna consulta sobre la legalidad de las condiciones en las que ha accedido a un crédito inmobiliario o si cree que su entidad bancaria le ha aplicado cláusulas abusivas, no dude en plantearnos su caso. En el Bufete Mas y Calvet contamos con un equipo multidisciplinar que le asesorará de forma personalizada y con total confianza y profesionalidad.