{"id":9730,"date":"2026-03-17T08:00:00","date_gmt":"2026-03-17T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/mascalvet.com\/?p=9730"},"modified":"2026-03-17T12:05:40","modified_gmt":"2026-03-17T11:05:40","slug":"alquileres-y-amortizacion-el-teac-cambia-las-reglas-del-juego-en-el-irpf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/alquileres-y-amortizacion-el-teac-cambia-las-reglas-del-juego-en-el-irpf\/","title":{"rendered":"Alquileres y amortizaci\u00f3n: el TEAC cambia las reglas del juego en el IRPF"},"content":{"rendered":"\n

Por Sof\u00eda Martin del \u00e1rea de Derecho Fiscal<\/a> del Bufete M\u00e1s y Calvet<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El TEAC ha introducido por primera vez un l\u00edmite global a la amortizaci\u00f3n de inmuebles arrendados en el IRPF. Un cambio relevante que puede afectar a miles de contribuyentes y que ya est\u00e1 motivando comprobaciones por parte de la AEAT.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Se trata de la resoluci\u00f3n 00\/00653\/2025\/00\/00 dictada por el Tribunal Econ\u00f3mico-Administrativo Central (TEAC) publicada el 18 de diciembre de 2025, que fija una doctrina que establece que: para calcular los rendimientos netos del capital inmobiliario del IRPF, la amortizaci\u00f3n acumulada deducible de un inmueble arrendado no puede superar su \u201cvalor de adquisici\u00f3n\u201d correspondiente a la construcci\u00f3n (excluido el suelo), con independencia del l\u00edmite anual del 3% previsto en los art\u00edculos 23.1.b) de la LIRPF y el 14 del RIRPF.<\/p>\n\n\n\n

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Este nuevo criterio genera problemas interpretativos: en primer lugar, plantea serias dudas de habilitaci\u00f3n legal. Esto se debe a que la ley y el reglamento que regulan el IRPF establecen \u00fanicamente un l\u00edmite anual del 3% a elegir entre el mayor de dos valores: o coste de adquisici\u00f3n o valor catastral (excluido el valor del suelo), pero no hacen referencia en ning\u00fan caso a un l\u00edmite acumulado. Por lo tanto, crear un l\u00edmite no previsto ni en la ley ni en el reglamento supone quebrar el principio de legalidad tributaria y la reserva de ley.<\/p>\n\n\n\n

De hecho, el TEAC reconoce expresamente que esta medida se introduce por razones de \u201cl\u00f3gica econ\u00f3mica\u201d o \u201ccoherencia contable\u201d, pero es evidente que una resoluci\u00f3n econ\u00f3mico-administrativa no puede crear restricciones que el legislador no ha querido establecer.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, desde la perspectiva material, el impacto del nuevo criterio es igualmente problem\u00e1tico. La amortizaci\u00f3n no es un beneficio fiscal, sino un mecanismo de reconocimiento de una depreciaci\u00f3n real, porque el activo arrendado se desgasta con el uso y paso del tiempo. En el caso de los inmuebles antiguos, cuyo coste hist\u00f3rico puede ser muy bajo en comparaci\u00f3n con un valor catastral actualmente mucho m\u00e1s elevado, el l\u00edmite global provoca un aumento del rendimiento neto cuando se \u201cagota\u201d el coste de adquisici\u00f3n. Es decir, ya no se podr\u00e1 imputar como gasto de amortizaci\u00f3n esa depreciaci\u00f3n anual del bien inmueble, aunque siga reduci\u00e9ndose su valor amortizable.<\/p>\n\n\n\n

Este nuevo criterio afecta y deja totalmente desprotegidos a los arrendadores de bienes inmuebles antiguos, que en los pr\u00f3ximos a\u00f1os ver\u00e1n aumentada su base imponible, en nuestra opini\u00f3n de forma injusta al superar este nuevo l\u00edmite de amortizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, se est\u00e1n recibiendo propuestas de liquidaci\u00f3n realizadas en el marco de comprobaciones limitadas del a\u00f1o 2021, 2022, 2023 y 2024 eliminando el gasto de amortizaci\u00f3n por el motivo expuesto. Por lo tanto, la AEAT ya est\u00e1 empezando a aplicar esta nueva doctrina.<\/p>\n\n\n\n

Para comprender mejor lo expuesto, se expone un fragmento del caso detallado en la resoluci\u00f3n del TEAC (donde a la contribuyente se le inici\u00f3 un procedimiento de comprobaci\u00f3n limitada por aplicar la reducci\u00f3n del 3% habiendo llegado al \u201cl\u00edmite deducible de amortizaci\u00f3n\u201d) y de un caso recogido en una muy reciente propuesta de liquidaci\u00f3n del IRPF de 2023:<\/p>\n\n\n\n

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TEAC:<\/h2>\n\n\n\n

\u201cel l\u00edmite de la amortizaci\u00f3n acumulada ser\u00eda el valor de adquisici\u00f3n del inmueble generador de los rendimientos. As\u00ed, \u201cdado que el importe de adquisici\u00f3n (100 %) asciende a 3.762,61 euros. El porcentaje correspondiente al valor de la construcci\u00f3n (sin el valor del suelo) es de un 96,70 %(…) da como resultado 3.638,44 euros, siendo esta cantidad la que se toma como l\u00edmite de la amortizaci\u00f3n. Con los datos obrantes en la administraci\u00f3n, se comprueba que el interesado declara el arrendamiento de dicho inmueble, desde el ejercicio 2017, superando en el ejercicio 2018 el importe de la amortizaci\u00f3n acumulada, por lo que en el ejercicio 2019 no corresponde amortizaci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

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Propuesta de liquidaci\u00f3n IRPF 2023:<\/h2>\n\n\n\n

\u201cSeg\u00fan datos declarados por el propio contribuyente, el inmueble con referencia catastral XXXXX ubicado en XXXXX tiene un valor de adquisici\u00f3n de 18.000,00 euros. (…) El porcentaje que representa el valor de construcci\u00f3n sobre el valor total del bien asciende al 64,35 % (130.730,52 euros de valor catastral de construcci\u00f3n dividido entre 121.125,22 euros de valor catastral total), lo que determina una amortizaci\u00f3n calculada de 3.921,92 euros (64,35 % x 130.730,52 euros).<\/em><\/p>\n\n\n\n

No obstante, atendiendo a los datos aportados por el contribuyente en ejercicios anteriores, se constata que el l\u00edmite establecido para la deducci\u00f3n por amortizaci\u00f3n ha sido superado. En consecuencia, no procede la aplicaci\u00f3n del gasto correspondiente a la amortizaci\u00f3n del inmueble.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Entonces, \u00bfse pretende que el nuevo criterio tenga efecto retroactivo? Esta cuesti\u00f3n suscita relevantes cuestiones de seguridad jur\u00eddica, ya que se entiende que s\u00ed, como se ha visto. La propia liquidaci\u00f3n analizada en la resoluci\u00f3n del TEAC evidencia c\u00f3mo, pese a que el contribuyente ven\u00eda aplicando correctamente la amortizaci\u00f3n seg\u00fan el criterio vigente en ese momento, se le exigi\u00f3 ajustar ejercicios pasados al amparo de este nuevo criterio administrativo.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a la posible imposici\u00f3n de sanciones, entendemos que no deber\u00edan producirse, ya que no existe una conducta dolosa o negligente por parte del contribuyente. Tampoco hay ocultaci\u00f3n, ya que la AEAT dispone de los datos que establecen el valor y fecha de adquisici\u00f3n del inmueble, porque derivan de la propia declaraci\u00f3n del IRPF. Adem\u00e1s, los contribuyentes han venido aplicando la amortizaci\u00f3n conforme a una interpretaci\u00f3n razonable y ajustada a lo dispuesto en la LIRPF y su reglamento, siguiendo el criterio que la Administraci\u00f3n ha dado por v\u00e1lido durante muchos a\u00f1os. Por ello, consideramos que la imposici\u00f3n de sanciones es incompatible con este nuevo criterio, ya que \u00e9ste procede de un pronunciamiento administrativo novedoso y no de una infracci\u00f3n imputable al obligado tributario.<\/p>\n\n\n\n

Es previsible que este nuevo criterio d\u00e9 lugar a numerosos recursos, y, dado que la doctrina del TEAC vincula a la AEAT y a los TEAR, muchos contribuyentes deber\u00e1n acudir a la jurisdicci\u00f3n contencioso-administrativa, donde ser\u00e1 el Tribunal Supremo, en sede de casaci\u00f3n, quien deba resolver si existe o no un l\u00edmite global de amortizaci\u00f3n deducible en el IRPF para inmuebles arrendados. Mientras tanto, resulta imprescindible que los contribuyentes analicen con detalle la amortizaci\u00f3n acumulada de cada inmueble arrendado para anticipar posibles regularizaciones y valorar, con suficiente margen, qu\u00e9 decisi\u00f3n adoptar de cara a 2025 y ejercicios siguientes. Esta revisi\u00f3n permitir\u00e1 identificar tempranamente los supuestos en los que la amortizaci\u00f3n pudiera considerarse agotada conforme al nuevo criterio del TEAC, evitando as\u00ed liquidaciones inesperadas, ajustes retroactivos o la imposibilidad de aplicar deducciones que hasta ahora ven\u00edan resultando plenamente v\u00e1lidas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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