{"id":6904,"date":"2023-05-02T08:00:00","date_gmt":"2023-05-02T06:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/mascalvet.com\/?p=6904"},"modified":"2023-04-28T15:33:08","modified_gmt":"2023-04-28T13:33:08","slug":"ley-de-vivienda-un-conflicto-directo-con-el-derecho-de-la-propiedad-privada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/ley-de-vivienda-un-conflicto-directo-con-el-derecho-de-la-propiedad-privada\/","title":{"rendered":"Ley de Vivienda: un conflicto directo con el derecho de la propiedad privada"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-background\" style=\"background-color:#eaeef2\">La Ley de Vivienda supondr\u00e1 la primera norma de estas caracter\u00edsticas en Espa\u00f1a e introduce como medida principal un sistema para limitar los precios del alquiler como v\u00eda para rebajar la tensi\u00f3n en el mercado. <a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/miembro\/juan-liquiniano-carrero\/\" title=\"\">Juan Linquiniano<\/a> y <a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/miembro\/marta-moraleja-garcia\/\" title=\"\">Marta Moraleja<\/a>, abogados del Bufete Mas y Calvet, explican las principales claves del nuevo texto.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:30px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>La Ley de Vivienda, en entredicho<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Despu\u00e9s de varios a\u00f1os con el texto paralizado por la negociaci\u00f3n parlamentaria, el Gobierno y sus socios han logrado sacar a adelante uno de los proyectos \u201cestrella\u201d de la legislatura. El <a href=\"https:\/\/www.congreso.es\/public_oficiales\/L14\/CONG\/BOCG\/A\/BOCG-14-A-89-4.PDF\" title=\"\">Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda<\/a> ha sido aprobado por el Congreso de los Diputados y, aunque a\u00fan tiene que ser refrendado en el Senado, se espera que la nueva ley pueda entrar en vigor antes de las elecciones auton\u00f3micas y municipales del pr\u00f3ximo 28 de mayo.<\/p>\n\n\n\n<p>Un texto que se aprobar\u00e1 definitivamente aunque los informes prescriptivos a los que se someti\u00f3 en la fase previa a la tramitaci\u00f3n mostraran dudas sobre su constitucionalidad. El\u00a0Consejo General del Poder Judicial (CGPJ)\u00a0se mostr\u00f3 especialmente duro con la norma cuando asegur\u00f3 que invade las competencias auton\u00f3micas, contradice la regulaci\u00f3n civil de las relaciones jur\u00eddicas de contenido patrimonial, convirtiendo normas de car\u00e1cter excepcional en definitivas, e introduce topes al alquiler en un terreno &#8220;sensible&#8221; en aplicaci\u00f3n de la Carta Magna y que se acompa\u00f1a de un contenido &#8220;farragoso&#8221;.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n<ul class=\"wp-block-latest-posts__list wp-block-latest-posts\"><li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/ser-patrono-de-una-fundacion-un-cargo-honorifico-o-una-responsabilidad-real\/\">Ser patrono de una fundaci\u00f3n: \u00bfun cargo honor\u00edfico o una responsabilidad real?<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/participacion-en-el-xviii-seminario-del-espacio-en-santander\/\">Participaci\u00f3n del Bufete Mas y Calvet en el XVIII Seminario del Espacio en Santander<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/la-extincion-indemnizada-del-contrato-de-trabajo-por-impago-o-retraso-continuado-en-el-abono-del-salario\/\">La extinci\u00f3n indemnizada del contrato de trabajo por impago o retraso continuado en el abono del salario<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/arbitraje-orden-publico-y-recurso-de-amparo-la-actualidad-de-la-stc-146-2024\/\">Arbitraje, orden p\u00fablico y recurso de amparo: la actualidad de la STC 146\/2024<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/motivacion-del-laudo-arbitral-estandar-negocial-control-externo-y-limites-del-orden-publico\/\">Motivaci\u00f3n del laudo arbitral: est\u00e1ndar negocial, control externo y l\u00edmites del orden p\u00fablico<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<div style=\"height:30px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Precio del alquiler y competencias de las administraciones<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Uno de los aspectos m\u00e1s conflictivos tiene relaci\u00f3n con la limitaci\u00f3n que se pretende establecer para los precios de los alquileres de los grandes tenedores.<\/p>\n\n\n\n<p>Hasta ahora, se consideraba gran tenedor a quien dispon\u00eda de 10 o m\u00e1s propiedades. Con esta nueva ley se pretende reducir esa cifra a la mitad. De forma que, se considerar\u00e1 gran tenedor a aquella persona f\u00edsica o jur\u00eddica que dispongan de 5 o m\u00e1s propiedades. La determinaci\u00f3n del l\u00edmite de propiedades se atribuye a las Comunidades Aut\u00f3nomas. No obstante, no son solo los grandes tenedores los perjudicados por esta ley. Aquellos con m\u00e1s de una propiedad que no se encuentre ocupada o alquilada como primera residencia, ver\u00e1n incrementado su recibo del IBI hasta un 150%.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, estos grandes tenedores tendr\u00e1n establecido un tope en la subida del alquiler a sus inquilinos. Actualmente es del 2%, pero en 2024 ser\u00e1 del 3% y afectar\u00e1 a todas las viviendas, est\u00e9n o no en una zona tensionada.<\/p>\n\n\n\n<p>Se entiende por zona tensionada aquella con los precios de la vivienda disparados. Seg\u00fan la propuesta del Gobierno, deber\u00e1n ser los presidentes auton\u00f3micos quienes determinen las zonas tensionadas. Esto implica que deber\u00e1 haber consenso entre el Estado, las Comunidades Aut\u00f3nomas y los Ayuntamientos. Sin ese consenso, el acuerdo no tendr\u00eda aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La relaci\u00f3n y consenso entre las distintas administraciones tambi\u00e9n es clave, por ejemplo,&nbsp; en cuanto a la promesa de movilizaci\u00f3n de 50.000 viviendas de la Sareb para alquileres asequibles, que ha anunciado el presidente del Gobierno. Hay que tener presente que para construir vivienda social es necesario suelo p\u00fablico y su concesi\u00f3n es competencia de los Ayuntamientos. Por lo que es imprescindible que trabajen de la mano para poder cumplir con esa medida.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:30px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Ocupaci\u00f3n y propiedad privada<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>En materia de ocupaci\u00f3n, esta ley es bastante preocupante. Ya no solo por la prohibici\u00f3n de establecer una fecha y hora predeterminada para proceder al desahucio sino, especialmente, por la desnaturalizaci\u00f3n del derecho de propiedad privada.<\/p>\n\n\n\n<p>El propietario que tenga su vivienda ocupada no podr\u00e1 desalojar al inquilino sin justo t\u00edtulo, sin haber justificado previamente que la vivienda no est\u00e1 destinada a domicilio habitual y sin haberse sometido a un acto de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante, en cualquier caso, el planteamiento de la ley da a entender que si el propietario es un gran tenedor y el inquilino se encuentra en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica, ninguna medida se puede tomar para recuperar la posesi\u00f3n del inmueble. Concretamente, sobre la situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica, conviene hacer un breve detenimiento. Se entender\u00e1 que se incurre en dicha circunstancia cuando el importe de la renta m\u00e1s el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones supera el 30% los ingresos de la unidad familiar y no alcanza el l\u00edmite de 3 veces el IPREM (es decir, 1.800 \u20ac).<\/p>\n\n\n\n<p>Entendemos que la propiedad de la vivienda deja de ser un derecho de propiedad y pasa a ser un bien tutelado por el estado, en el que el estado asume la facultad de imponer su uso y destino al propietario. De esta forma, es evidente que el derecho a la vivienda entra en conflicto directo con el derecho de la propiedad privada. En relaci\u00f3n a ello, es importante recalcar que la persona privada no tiene que ejercer de poder p\u00fablico ni asumir ni promocionar viviendas sociales. Ello le corresponde a la Administraci\u00f3n P\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n<p>Sin embargo, con esta ley los poderes p\u00fablicos delegan e imponen medidas coercitivas a los propietarios, oblig\u00e1ndoles a asumir responsabilidades que no les pertenecen. Les hacen arriesgar su propiedad sin ning\u00fan tipo de garant\u00eda ni de seguridad y les imponen un control sobre los precios que impedir\u00e1 que puedan resarcirse de determinados gastos, en especial cuando la inflaci\u00f3n retorne.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:30px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Posibles consecuencias de la Ley de Vivienda<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>En base a todo lo mencionado, todo parece indicar que la entrada en vigor de una ley con unas medidas como las pretendidas va a generar un efecto indeseado y, de hecho, contrario al perseguido.<\/p>\n\n\n\n<p>La consecuencia inmediata es que puede llevar aparejada la entrada en vigor de esta ley es la disminuci\u00f3n de viviendas de alquiler. Los propietarios no considerar\u00e1n rentable su arrendamiento y prescindir\u00e1n de ello, pudiendo sacar un mayor beneficio poniendo en venta el inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>En este sentido, cabe tener en cuenta el principio b\u00e1sico de la econom\u00eda de mercado; la ley de la oferta y la demanda. Si la oferta de los alquileres se reduce y la demanda se mantiene, los precios inexorablemente van a aumentar. En consecuencia, el efecto va a ser el contrario al que se desea. No habr\u00e1 suficientes viviendas para alquiler y las que se sometan a este r\u00e9gimen saldr\u00e1n al mercado en su precio m\u00e1ximo.<\/p>\n\n\n\n<p>Es probable que se creen barrios con pisos inhabitables que ser\u00e1n los \u00fanicos que no sigan subiendo de precio. Algo similar a la renta antigua y que se traduce en una gran p\u00e9rdida de calidad de vida para los inquilinos.<\/p>\n\n\n\n<p>En lugar de intentar controlar el mercado, el Gobierno deber\u00eda favorecer a los hogares necesitados, ofreci\u00e9ndoles una vivienda digna publica, as\u00ed como garant\u00edas de pago, en vez de imponer una carga injustificada a los propietarios individuales.<\/p>\n\n\n\n<p>Para ello, es fundamental afrontar programas para invertir en vivienda p\u00fablica, compra de vivienda y de ayudas de reforma y rehabilitaci\u00f3n de viviendas ya existentes. La promulgaci\u00f3n de una ley de vivienda deber\u00eda generar seguridad jur\u00eddica y estabilidad de mercado, pero las medidas propuestas en el nuevo texto no parecen ir encaminadas a esta finalidad, sino m\u00e1s bien a la rentabilidad pol\u00edtica de las mismas.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:30px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>El <a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/areas-de-practica\/\"><strong>\u00c1rea de Derecho Civil<\/strong><\/a> asesora y realiza las oportunas actuaciones de reclamaciones, defensa y representaci\u00f3n, negociaciones, elaboraci\u00f3n de contratos, etc. en todas las materias civilistas y en cualquier tipo de procedimiento. 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