{"id":6173,"date":"2022-08-01T06:44:00","date_gmt":"2022-08-01T04:44:00","guid":{"rendered":"https:\/\/mascalvet.com\/?p=6173"},"modified":"2022-07-19T11:39:46","modified_gmt":"2022-07-19T09:39:46","slug":"alquilar-un-piso-aspectos-legales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/alquilar-un-piso-aspectos-legales\/","title":{"rendered":"Alquilar un piso: estos son los aspectos legales que debes tener bajo control"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-background\" style=\"background-color:#f5f5f5\"><strong>Alquilar un piso<\/strong> es una alternativa que permite a los propietarios rentabilizar el inmueble de su propiedad. Sin embargo, deben tener en cuenta una serie de aspectos dados por la normativa vigente que regulan las cl\u00e1usulas que debe contener el <strong>contrato de alquiler<\/strong> y los compromisos que se adquieren. La duraci\u00f3n del contrato de alquiler, c\u00f3mo actuar en caso de necesitar la vivienda antes de que termine el contrato, la fianza que se debe cobrar, etc. son algunos ejemplos de ello. A continuaci\u00f3n, incluimos una <strong>gu\u00eda legal de alquileres<\/strong>, con los aspectos legales m\u00e1s relevantes a la hora de firmar un <strong>contrato de arrendamiento<\/strong>. Y si necesitas <strong>asesoramiento legal<\/strong> personalizado, <strong><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/contacto\">contacta con nosotros<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/contrato-de-alquiler-temporal\/\">Contrato de alquiler temporal: claves para que sea legal<\/a><strong><\/strong><\/li><li><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/limitacion-al-alza-de-los-alquileres\/\">Preguntas y respuestas sobre la limitaci\u00f3n al alza de los alquileres del 2%<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/la-venta-de-la-nuda-propiedad-de-una-vivienda-una-alternativa-para-obtener-liquidez\/\">La venta de la nuda propiedad de una vivienda, una alternativa para obtener liquidez<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/impago-del-alquiler-juicios-posesorios\/\">Impago del alquiler: fuerte aumento de los juicios posesorios<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/subarrendar-la-oficina-o-local-de-empresa\/\">Requisitos legales para subarrendar la oficina o local de empresa<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/tramitar-una-herencia-herederos\/\">Tramitar una herencia: \u00bfcu\u00e1les son los pasos que tienen que dar los herederos?<\/a><strong><\/strong><\/li><li><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/categoria\/derecho-civil\/\">M\u00e1s noticias de Derecho Civil aqu\u00ed<\/a><\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Contar con mayor control sobre los aspectos legales y los compromisos que se adquieren cuando se va a alquilar un piso es sencillo: se recomienda contar con <a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/areas-de-practica\/\">asesoramiento profesional<\/a>. Esto es especialmente relevante cuando surgen problemas de mayor gravedad, como son los impagos del alquiler, la realizaci\u00f3n de obras sin consentimiento de las partes, el alza injustificada del alquiler o la rescisi\u00f3n anticipada del contrato de arrendamiento por parte del propietario.<\/p>\n\n\n\n<p>Si te est\u00e1 afectando alguno de estos problemas u otros relacionados con el alquiler de un inmueble, <a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/contacto\/\">puedes consultar a nuestros abogados<\/a> especialistas en el <strong>sector inmobiliario<\/strong>. Te informaremos de las distintas opciones con las que cuentas seg\u00fan tu caso concreto.<\/p>\n\n\n\n<p>A continuaci\u00f3n, detallamos los aspectos legales que debes tener bajo control cuando vas a alquilar un piso:<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Marco legal para alquilar un piso<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>El marco legal aplicable cuando vas a alquilar tu piso es la<strong> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/1994\/BOE-A-1994-26003-consolidado.pdf\">Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)<\/a>,<\/strong> que regula los distintos aspectos de los alquileres de bienes inmuebles en Espa\u00f1a. Entre ellos, el precio mensual que se debe abonar, la duraci\u00f3n del contrato de alquiler, qui\u00e9n se har\u00e1 cargo de los gastos derivados del arrendamiento del inmueble, etc.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta ley, promulgada en 1964, ha sido objeto de numerosas modificaciones. Las de mayor calado tuvieron lugar en 1995 y 2013, mientras que la modificaci\u00f3n m\u00e1s reciente tuvo lugar en 2019. Ser\u00e1 necesario estar al tanto de las \u00faltimas actualizaciones para cumplir con la legalidad vigente en el <strong>contrato de arrendamiento<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Duraci\u00f3n del contrato de alquiler<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>El <strong>contrato de alquiler <\/strong>regir\u00e1 a partir de la fecha del contrato o a partir de la entrega efectiva del inmueble al inquilino, si esta fecha es posterior.<\/p>\n\n\n\n<p>La <strong>duraci\u00f3n del contrato de alquiler <\/strong>ser\u00e1 la pactada libremente por las partes, pero hay algunos matices. Si el arrendamiento se pacta por un periodo inferior a cinco a\u00f1os, o a siete si el arrendador es persona jur\u00eddica, se prorrogar\u00e1 de forma obligatoria por plazos anuales hasta que alcance dicha duraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante, siempre que el <strong>arrendatario <\/strong>avise con una antelaci\u00f3n de, al menos, 30 d\u00edas a la finalizaci\u00f3n del contrato o de cualquiera de las pr\u00f3rrogas, tendr\u00e1 la prerrogativa de extinguirlo en un periodo menor.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00bfQu\u00e9 ocurre si no se ha estipulado un plazo de <strong>duraci\u00f3n del alquiler<\/strong> o es indeterminado? En este caso, se entender\u00e1 que su duraci\u00f3n es de un a\u00f1o, sin perjuicio del derecho de pr\u00f3rroga anual que rige para el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n<p>Cuando llegue la fecha de <strong>vencimiento del contrato de alquiler<\/strong>, o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, una vez transcurridos esos cinco o siete a\u00f1os de duraci\u00f3n m\u00ednima, el contrato se prorrogar\u00e1 anualmente hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os m\u00e1s. Pero, si el arrendador con una antelaci\u00f3n de cuatro meses, o el arrendatario con una antelaci\u00f3n de dos meses, manifestara su voluntad de no renovarlo, la pr\u00f3rroga quedar\u00e1 sin efecto.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Recuperar la vivienda alquilada antes de tiempo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Esto se puede dar solo <strong>tras el primer a\u00f1o de contrato<\/strong> y siempre que, siendo el arrendador persona f\u00edsica, hubiera manifestado expresamente al tiempo de la celebraci\u00f3n del contrato, su necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco a\u00f1os para destinarla a fines espec\u00edficos: usarla como residencia permanente para s\u00ed mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad; por adopci\u00f3n; para destinarla a su c\u00f3nyuge en caso de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial.<\/p>\n\n\n\n<p>Para ello, el arrendador deber\u00e1 comunicar, con un m\u00ednimo de dos meses de <strong>antelaci\u00f3n<\/strong>, el motivo por el que tendr\u00e1 que abandonar el inmueble y, el <strong>arrendatario<\/strong>, por su parte, deber\u00e1 entregar la finca arrendada en dicho plazo, salvo que acuerden algo distinto.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00bfQu\u00e9 ocurre si el arrendador no ha destinado la vivienda a la causa manifestada para rescindir el contrato? Si en el plazo de tres meses desde la <strong>extinci\u00f3n del contrato<\/strong> o desde el efectivo desalojo de la vivienda no ha cumplido dichos fines, el inquilino podr\u00e1, en el plazo de 30 d\u00edas, optar por una de las siguientes opciones.<\/p>\n\n\n\n<p>Por un lado, podr\u00e1 exigir que se le reponga el uso y disfrute del inmueble por un nuevo per\u00edodo de hasta cinco a\u00f1os, con las mismas condiciones contractuales que se hab\u00edan pactado previamente. Y, adicionalmente, podr\u00e1 reclamar una <strong>indemnizaci\u00f3n <\/strong>por los gastos ocasionados hasta el momento de la reocupaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, se le faculta para <strong>percibir una indemnizaci\u00f3n<\/strong> por el equivalente a una mensualidad por cada a\u00f1o que faltara por cumplir hasta completar los cinco a\u00f1os, a no ser que la ocupaci\u00f3n por el propietario haya estado motivada por causa de fuerza mayor.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. La fianza que se debe abonar para alquilar un piso<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>El inquilino debe abonar al propietario <strong>un mes de alquiler como fianza<\/strong> en met\u00e1lico. En caso de que el arrendamiento sea para uso distinto de vivienda habitual, la fianza ascender\u00e1 a<strong> dos mensualidades<\/strong>. Los importes se ingresar\u00e1n en la entidad auton\u00f3mica de vivienda.<\/p>\n\n\n\n<p>Una vez que finalice el contrato, la Administraci\u00f3n ha de devolver la cantidad depositada en el plazo de un mes, en caso contrario se devengar\u00e1n intereses. El derecho para exigir la <strong>devoluci\u00f3n de la fianza<\/strong> es de cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. C\u00f3mo se debe abonar la renta del alquiler<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>El pago de la renta pactada libremente entre las partes se abonar\u00e1 mensualmente, en los siete primeros d\u00edas del mes. El arrendador no podr\u00e1 exigir en ning\u00fan caso el <strong>pago anticipado de m\u00e1s de una mensualidad<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>El pago se efectuar\u00e1 en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en met\u00e1lico y en la casa alquilada. El arrendador deber\u00e1 entregar un <strong>recibo<\/strong>, salvo que se pacte la realizaci\u00f3n mediante procedimientos que lo acrediten (por ejemplo, recibo de transferencia bancaria).<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>6. Realizaci\u00f3n de obras a cambio del pago del alquiler<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Es posible que el <strong>arrendatario <\/strong>y el <strong>arrendador <\/strong>acuerden que el primero realice obras de mejora a cambio del importe de la renta del alquiler.<\/p>\n\n\n\n<p>En este caso, se deber\u00e1 acordar por escrito y durante un plazo determinado el cambio del total de la renta, o de parte de la misma, por <strong>la reforma o rehabilitaci\u00f3n del inmueble<\/strong>. El arrendatario deber\u00e1 acometer las obras en los t\u00e9rminos y condiciones que se hayan pactado. De lo contrario, el incumplimiento podr\u00eda derivar en la resoluci\u00f3n del contrato de alquiler.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>7. Reparaciones y desperfectos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>El arrendador est\u00e1 obligado a realizar las <strong>reparaciones necesarias<\/strong> para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin que ello le habilite para incrementar el importe de la renta del alquiler.<\/p>\n\n\n\n<p>Hay una excepci\u00f3n: el deterioro que se produce a causa del mal uso por parte del arrendatario, tal como recogen los <strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/1889\/BOE-A-1889-4763-consolidado.pdf\">art\u00edculos 1.563 y 1.564 del C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/strong> Las peque\u00f1as reparaciones del uso normal de la vivienda tambi\u00e9n deber\u00e1 abonarlas el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfY si la obra es inevitable y resulta molesta para el inquilino? <\/strong>El inquilino tendr\u00e1 que soportarla, incluso si esta le priva del uso de parte de la vivienda. No obstante, si esta privaci\u00f3n a causa de las obras se prolonga por un plazo superior a 20 d\u00edas, el arrendatario se ver\u00e1 beneficiado de una reducci\u00f3n de la renta en proporci\u00f3n a la parte de la vivienda de la que no pueda disponer.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>8. Alza del precio del alquiler<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Durante la vigencia del contrato y si se ha pactado de forma expresa, <strong>el precio del alquiler <\/strong>se podr\u00e1 actualizar cada a\u00f1o. Si no se incluye el m\u00e9todo para actualizarlo, se tomar\u00e1 como referencia la variaci\u00f3n anual del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad a fecha de cada actualizaci\u00f3n. Para ello, se tendr\u00e1 en cuenta el \u00faltimo \u00edndice publicado a fecha de actualizaci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>En cualquier caso, no se podr\u00e1 subir por encima del \u00faltimo<strong> \u00cdndice de Precios al Consumo (IPC)<\/strong> publicado a fecha de la renovaci\u00f3n del alquiler.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00a1Atenci\u00f3n! Desde el pasado 31 de marzo, se ha establecido un<a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/limitacion-al-alza-de-los-alquileres\/\"><strong> l\u00edmite del 2% a la subida del alquiler para los contratos de vivienda habitual<\/strong><\/a> cuya revisi\u00f3n anual se produzca a partir de esa fecha. En principio, esta medida estaba <strong>en vigor hasta el 30 de junio<\/strong>, pero ha sido prorrogada hasta el pr\u00f3ximo 31 de diciembre en virtud del <strong>Real Decreto-ley 11\/2022, de 25 de junio,<\/strong> (por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y econ\u00f3mica, y para la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica y social de la isla de La Palma).<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>9. Alquilar un piso: los desahucios<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Solo en casos muy concretos se puede echar a un inquilino del piso que se le haya arrendado. Por una parte, como hemos mencionado con anterioridad,<strong> el contrato de alquiler se podr\u00e1 rescindir antes de tiempo<\/strong> cuando el arrendador necesite la vivienda para \u00e9l, su expareja o alg\u00fan familiar en primer grado de consanguinidad. Eso s\u00ed, siempre que haya transcurrido un a\u00f1o desde la firma.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otra parte, si el arrendatario deja de abonar la renta mensual, convirti\u00e9ndose as\u00ed en un <strong>moroso<\/strong>, se podr\u00e1 iniciar un proceso de desahucio. En este caso, no ser\u00e1 necesario que se haya cumplido el m\u00ednimo de un a\u00f1o de vigencia del <strong>contrato de arrendamiento<\/strong>. Te puede interesar leer tambi\u00e9n <strong><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/impago-del-alquiler-juicios-posesorios\/\">Impago del alquiler: fuerte aumento de los juicios posesorios<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:40px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cuenta con nuestros abogados<\/h2>\n\n\n\n<p>\u00bfProblemas legales relacionados con el&nbsp;<strong>alquiler<\/strong>? El \u00e1rea de&nbsp;<a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/areas-de-practica\/#civil\">Derecho Civil del Bufete Mas y Calvet<\/a>&nbsp;cuenta con un equipo de abogados especialistas en&nbsp;<strong>reclamaciones, defensa y representaci\u00f3n, negociaciones<\/strong>, elaboraci\u00f3n y revisi\u00f3n de&nbsp;<strong>contratos<\/strong>, etc. Tambi\u00e9n desarrollan labores de&nbsp;<strong>litigaci\u00f3n<\/strong>, con una marcada experiencia en arrendamientos y propiedad horizontal. Si necesitas&nbsp;<strong>asesoramiento legal&nbsp;<\/strong>en cualquier de estas \u00e1reas,&nbsp;<a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/contacto\/\">contacta con nuestro equipo de abogados&nbsp;<\/a>y te ayudaremos a dar con la mejor soluci\u00f3n legal.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p><span class=\"excerpt-hellip\"> [\u2026]<\/span><\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":6177,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11],"tags":[],"class_list":["post-6173","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-derecho-civil"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6173","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6173"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6173\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6179,"href":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6173\/revisions\/6179"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6177"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6173"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6173"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6173"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}