{"id":5678,"date":"2021-10-18T06:00:00","date_gmt":"2021-10-18T04:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/mascalvet.com\/?p=5678"},"modified":"2021-10-07T16:09:15","modified_gmt":"2021-10-07T14:09:15","slug":"la-venta-de-la-nuda-propiedad-de-una-vivienda-una-alternativa-para-obtener-liquidez","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/la-venta-de-la-nuda-propiedad-de-una-vivienda-una-alternativa-para-obtener-liquidez\/","title":{"rendered":"La venta de la nuda propiedad de una vivienda, una alternativa para obtener liquidez"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-background\" style=\"background-color:#dfe1e1\">Hay m\u00faltiples f\u00f3rmulas de <strong>obtener liquidez a trav\u00e9s del patrimonio inmobiliario<\/strong>. Entre ellas, destacan las hipotecas inversas, las rentas vitalicias inmobiliarias o la venta con alquiler garantizado. Sin embargo, una de las opciones a las que m\u00e1s est\u00e1n recurriendo los propietarios de viviendas mayores de 65 a\u00f1os en la actualidad es a la <strong>venta de la nuda propiedad<\/strong>. La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre un bien con la peculiaridad de que su uso y disfrute corresponde a un tercero. Esto es posible debido a la concurrencia de un usufructo que limita los derechos del nudo propietario. Si necesita asesoramiento en la compraventa de su vivienda, <strong><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/contacto\">contacte con nuestros abogados<\/a><\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n<ul class=\"wp-block-latest-posts__list wp-block-latest-posts\"><li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/el-real-decreto-723-2026-la-esperada-transposicion-de-la-directiva-sobre-condiciones-laborales-transparentes-y-previsibles-llega-al-ordenamiento-espanol\/\">El real decreto 723\/2026: la esperada transposici\u00f3n de la directiva sobre condiciones laborales transparentes y previsibles llega al ordenamiento espa\u00f1ol<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/la-diligencia-en-la-tramitacion-de-los-protocolos-de-acoso-cuando-44-dias-son-demasiados\/\">La diligencia en la tramitaci\u00f3n de los protocolos de acoso: cuando 44 d\u00edas son demasiados<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/el-bufete-mas-y-calvet-participara-en-el-vi-congreso-juridico-espacial\/\">El Bufete Mas y Calvet participar\u00e1 en el VI Congreso Jur\u00eddico Espacial<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/ser-patrono-de-una-fundacion-un-cargo-honorifico-o-una-responsabilidad-real\/\">Ser patrono de una fundaci\u00f3n: \u00bfun cargo honor\u00edfico o una responsabilidad real?<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/participacion-en-el-xviii-seminario-del-espacio-en-santander\/\">Participaci\u00f3n del Bufete Mas y Calvet en el XVIII Seminario del Espacio en Santander<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>La venta de la nuda propiedad ofrece una gran ventaja para aquellos que necesitan obtener liquidez. El propietario vende a un tercero la <strong>nuda propiedad de la vivienda<\/strong>, reserv\u00e1ndose el <strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/1889\/BOE-A-1889-4763-consolidado.pdf\">derecho de usufructo vitalicio<\/a><\/strong> y pudiendo, por tanto, continuar desarrollando su vida en el inmueble hasta el momento de su fallecimiento. De este modo, existe la posibilidad de <strong>vender la propiedad de un inmueble sin tener que renunciar a su uso<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/marta-moraleja-garc%C3%ADa\/\">Marta Moraleja<\/a><\/strong>, graduada en Derecho y colaboradora del \u00e1rea de <strong>Derecho Civil del Bufet<a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/areas-de-practica\/#civil\">e Mas y Calvet<\/a><\/strong>, lo explica as\u00ed:<strong><em> \u201cLa venta de la nuda propiedad es una soluci\u00f3n que puede interesar a personas que han trabajado a lo largo toda su vida para invertir en su vivienda y que, siendo m\u00e1s mayores, necesitan un empuje econ\u00f3mico. Si venden el inmueble, se quedan sin un lugar donde vivir. Por ello, vender la nuda propiedad es una buena alternativa porque consiguen liquidez y permanecen en su vivienda hasta el momento del fallecimiento.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>No obstante, este negocio jur\u00eddico tambi\u00e9n acarrea beneficios para su comprador, principalmente en el precio. Al no poder ocupar la vivienda de forma inmediata y tener que esperar al fallecimiento del vendedor para <strong>adquirir el pleno dominio<\/strong>, el comprador puede <strong>comprar el inmueble a un precio m\u00e1s reducido<\/strong>. De hecho, su precio ser\u00e1 proporcional a la expectativa de vida del vendedor; es decir, cuanto m\u00e1s joven, menor ser\u00e1 el precio;  y cuanto m\u00e1s mayor, mayor precio. Es decir, depender\u00e1 del coste temporal que le suponga al comprador adquirir el dominio del bien a causa de la expectativa de vida del vendedor.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Esta es, sin duda alguna, una gran opci\u00f3n para <strong>personas mayores que necesitan obtener un ingreso econ\u00f3mico <\/strong>y que solo disponen de su vivienda para adquirirlo. Por un lado, pueden seguir ocupando el inmueble que hasta entonces ha sido su hogar y, por otro, disponer de dinero de forma inmediata.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Requisitos para la venta de la nuda propiedad<\/h2>\n\n\n\n<p>Para <strong>vender la nuda propiedad <\/strong>es importante tener en consideraci\u00f3n los requisitos legales necesarios para la eficacia del negocio jur\u00eddico. Entre ellos, se ha de destacar los siguientes:<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>La distinci\u00f3n de <strong>usufructo <\/strong>y <strong>nuda propiedad <\/strong>como derechos reales independientes pero constituidos sobre un mismo bien.<\/li><li>La <strong>edad <\/strong>del vendedor, siendo \u00e9sta igual o superior a 65 a\u00f1os.<\/li><li>El <strong>precio de compraventa<\/strong>, siempre inferior al precio de mercado y fijado en base a diferentes factores; por un lado, ubicaci\u00f3n y caracter\u00edsticas del inmueble; por otro, la edad del vendedor y su esperanza de vida potencial.<\/li><li><strong>Firma ante notario e inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad <\/strong>para contar con todas las garant\u00edas legales. En este sentido, es igual que una compraventa convencional, pero adquiere mayor relevancia por el derecho de usufructo.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Lo m\u00e1s recomendable es contar con <strong><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/contacto\">asesoramiento legal especializado<\/a><\/strong>, con abogados de confianza y experiencia en este tipo de negocios, que revisen el acuerdo y las cl\u00e1usulas de la operaci\u00f3n. De esta forma, se asegurar\u00e1 que no se est\u00e9 cometiendo ning\u00fan abuso que atente contra los derechos de los propietarios.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pago del precio de la nuda propiedad<\/h2>\n\n\n\n<p>Como hemos venido diciendo, el precio de la compraventa es un elemento esencial en este tipo de actos jur\u00eddicos. La determinaci\u00f3n de su valor es especialmente curioso dada la variedad de factores que se deben considerar. Una vez pactado el importe de la nuda propiedad, el siguiente paso es hacer efectivo el pago. Las opciones m\u00e1s utilizadas para abonar la compra de la nuda propiedad son:<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Pago \u00fanico.<\/strong> El vendedor percibe el total del importe al inicio de la operaci\u00f3n. Cuando el vendedor fallezca, se producir\u00e1 la extinci\u00f3n del usufructo y en este momento el comprador consolidar\u00e1 el pleno dominio sin tener que abonar ning\u00fan importe adicional al vendedor ni a sus descendientes.<\/li><li><strong>Renta vitalicia. <\/strong>El comprador se compromete a abonar al vendedor un pago mensual mientras viva. En el momento del fallecimiento, finalizar\u00eda el usufructo y el comprador consolidar\u00e1 el pleno dominio sin necesidad de abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o sus descendientes. En este caso, se recomienda incorporar una condici\u00f3n resolutoria por si el comprador incurre en un impago que ofrezca garant\u00edas al usufructuario para recuperar el pleno dominio del bien.<\/li><li><strong>Renta temporal.<\/strong> El vendedor de la nuda propiedad percibir\u00eda una renta durante un plazo determinado. Es posible incorporar unas cl\u00e1usulas en caso de que el fallecimiento -y la fecha de extinci\u00f3n- se produzca antes de los plazos dispuestos para la renta temporal, de modo que se garantice que los descendientes tengan derecho a percibir las cantidades que queden pendientes. Al igual que en el caso anterior, es recomendable incorporar una condici\u00f3n resolutoria para los supuestos de impago.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Alternativas al usufructo<\/h2>\n\n\n\n<p>Si el usufructuario es trasladado, por motivos de salud a un hospital o a una residencia, podr\u00e1, por ejemplo, <strong>alquilar el inmueble para obtener rentabilidad del mismo sin requerir el permiso del nudo propietario<\/strong>. Y es que, mientras no fallezca, sigue pudiendo hacer uso y disfrute de la vivienda, conserv\u00e1ndose la esencia del usufructo vitalicio constituido.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Por otra parte, tambi\u00e9n se puede <strong>pactar el usufructo sucesivo<\/strong>, una alternativa que permite que, en caso de que haya dos propietarios (por ejemplo, un matrimonio) y uno de ellos fallezca, la nuda propiedad se transmita al otro propietario. Solo cuando el segundo propietario fallezca, el comprador tendr\u00e1 el pleno dominio de la vivienda. El usufructo sucesivo se debe hacer constar en el contrato ante notario en el momento de la compraventa.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Impuestos por la venta de la nuda propiedad<\/h2>\n\n\n\n<p>El vendedor de la nuda propiedad se encarga de:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li><strong>Tributaci\u00f3n por el IRPF.<\/strong> Si existe ganancia en la venta de la nuda propiedad, esta estar\u00eda sujeta a IRPF. Salvo que pudiera ser de aplicaci\u00f3n alguna exenci\u00f3n:<\/li><\/ol>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Si se trata de la vivienda habitual, el vendedor estar\u00e1 exento de tributaci\u00f3n el 100% de la posible ganancia patrimonial que genere la transmisi\u00f3n. Esta exenci\u00f3n se extiende a los contribuyentes con una dependencia severa.<\/li><li>Si se trata de una segunda residencia o si la persona mayor no cumple los requisitos exigidos por Hacienda, s\u00ed tendr\u00eda que tributar en su IRPF por la ganancia patrimonial generada.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>2. <strong>Percepci\u00f3n de rentas vitalicias o rentas temporales.<\/strong> Si el vendedor de la nuda propiedad percibe una renta, los mayores de 70 a\u00f1os tendr\u00e1n exento de tributar el 92% de las rentas vitalicias, y entre un 75 y un 88% si las rentas son temporales.<\/p>\n\n\n\n<p>3. <strong>Plusval\u00eda municipal.<\/strong> Ser\u00e1 necesario abonar la plusval\u00eda municipal al Ayuntamiento en el que se encuentre la vivienda. En algunos casos se puede pactar con el comprador que se haga cargo de la liquidaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>En cuanto al comprador, los impuestos que tendr\u00e1n que abonar ser\u00e1n los siguientes:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Esto se concretar\u00e1 en dos momentos diferentes: uno es en el momento de adquisici\u00f3n de la nuda propiedad y el otro en la fecha de extinci\u00f3n del derecho del usufructuario, es decir, en el momento de su fallecimiento.<\/li><li>Tambi\u00e9n abonar\u00e1 la <strong>plusval\u00eda municipal<\/strong>, en caso de que hayan llegado a este tipo de acuerdo entre las partes.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Gastos de la vivienda durante el ususfructo<\/h2>\n\n\n\n<p>A qui\u00e9n le corresponde hacer frente a los<strong> gastos de la vivienda mientras persista el derecho de usufructo<\/strong>, es un aspecto bastante discutido y que queda al arbitrio de las partes. Vendedor y comprador negocian las condiciones y alcanzan un acuerdo. Para tener mayor seguridad, ser\u00e1 necesario dejar constancia en la escritura de transmisi\u00f3n de la nuda propiedad a qui\u00e9n corresponder\u00e1 el pago de cada concepto.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Generalmente, el usufructuario, adem\u00e1s de encargarse de la adecuada y correcta conservaci\u00f3n de la vivienda, se hace cargo de los gastos de suministros, las reparaciones ordinarias y de mantenimiento, el IBI y su parte del seguro del inmueble (contenido y responsabilidad civil).<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Por su parte, es habitual que el comprador afronte los <strong>gastos de comunidad<\/strong>, incluidas las posibles derramas, as\u00ed como las <strong>reparaciones extraordinarias <\/strong>y su parte proporcional en el seguro del inmueble, es decir, el <strong>continente<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong><em>\u201cLa venta de la nuda propiedad es un procedimiento complejo pero eficaz en los casos de que personas mayores que ya tienen en propiedad un inmueble quieran obtener liquidez. Precisamente por esa complejidad y ante la posibilidad de que se establezca alguna cl\u00e1usula abusiva o que haya incumplimientos de lo pactado, es indispensable que toda la operaci\u00f3n y los escritos sean revisados en detalle desde el punto de vista legal\u201d<\/em><\/strong>, explica Marta Moraleja, del Bufete Mas y Calvet.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:35px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Especialistas en Derecho Civil<\/h2>\n\n\n\n<p>El \u00e1rea de&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/areas-de-practica\/#civil\">Derecho Civil del Bufete Mas y Calvet<\/a><\/strong>&nbsp;cuenta con un equipo de abogados especialistas en&nbsp;<strong>reclamaciones, defensa y representaci\u00f3n, negociaciones<\/strong>, elaboraci\u00f3n y revisi\u00f3n de&nbsp;<strong>contratos<\/strong>, etc. en todas las materias civilistas y en cualquier tipo de procedimiento. 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