{"id":4401,"date":"2020-04-27T10:16:56","date_gmt":"2020-04-27T08:16:56","guid":{"rendered":"https:\/\/mascalvet.com\/?p=4401"},"modified":"2020-04-27T10:23:43","modified_gmt":"2020-04-27T08:23:43","slug":"pymes-autonomos-alquileres-estado-de-alarma","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/pymes-autonomos-alquileres-estado-de-alarma\/","title":{"rendered":"Pymes y aut\u00f3nomos: medidas para los alquileres en el estado de alarma"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-background has-very-light-gray-background-color\">El <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/eli\/es\/rdl\/2020\/03\/31\/11\/dof\/spa\/pdf\" class=\"aioseop-link\">Real Decreto-ley 11\/2020, de 31 de marzo<\/a>, regul\u00f3 muy detalladamente lo relativo a los arrendamientos de vivienda habitual sin mencionar otro tipo de arrendamiento. De ah\u00ed que para estos \u00faltimos casos, fuera de aplicaci\u00f3n la regla <em><strong>\u201crebus sic stantibus\u201d<\/strong><\/em>, por la que el <strong>arrendatario <\/strong>pod\u00eda solicitar la suspensi\u00f3n e incluso la resoluci\u00f3n del contrato. Con ello la situaci\u00f3n del <strong>arrendador <\/strong>quedaba bastante desprotegida. Adem\u00e1s, ese era el criterio seguido por la <strong>jurisprudencia del Tribunal Supremo<\/strong>. Sin embargo el nuevo <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2020\/04\/22\/pdfs\/BOE-A-2020-4554.pdf\" class=\"aioseop-link\">Real Decreto-ley 15\/2020 de 21 de abril<\/a> s\u00ed regula este tipo de<strong> alquileres, que afectan en gran medida a pymes y aut\u00f3nomos<\/strong> en el desarrollo de su actividad comercial. <\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n<ul class=\"wp-block-latest-posts__list wp-block-latest-posts\"><li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/la-diligencia-en-la-tramitacion-de-los-protocolos-de-acoso-cuando-44-dias-son-demasiados\/\">La diligencia en la tramitaci\u00f3n de los protocolos de acoso: cuando 44 d\u00edas son demasiados<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/el-bufete-mas-y-calvet-participara-en-el-vi-congreso-juridico-espacial\/\">El Bufete Mas y Calvet participar\u00e1 en el VI Congreso Jur\u00eddico Espacial<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/ser-patrono-de-una-fundacion-un-cargo-honorifico-o-una-responsabilidad-real\/\">Ser patrono de una fundaci\u00f3n: \u00bfun cargo honor\u00edfico o una responsabilidad real?<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/participacion-en-el-xviii-seminario-del-espacio-en-santander\/\">Participaci\u00f3n del Bufete Mas y Calvet en el XVIII Seminario del Espacio en Santander<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/la-extincion-indemnizada-del-contrato-de-trabajo-por-impago-o-retraso-continuado-en-el-abono-del-salario\/\">La extinci\u00f3n indemnizada del contrato de trabajo por impago o retraso continuado en el abono del salario<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Tal como se\u00f1ala el abogado <a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/miembro\/juan-liquiniano-carrero\/\" class=\"aioseop-link\"><strong>Juan Liquiniano Carrero<\/strong><\/a>, especialista en <strong>Derecho Civil del <a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/\" class=\"aioseop-link\">Bufete Mas y Calvet<\/a><\/strong>, esta norma distingue a dos tipos de arrendadores: grandes tenedores y peque\u00f1os propietarios.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"has-text-color wp-block-heading\" style=\"color:#8c2633\"><strong>Arrendadores que son grandes tenedores<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Son las <strong>entidades p\u00fablicas de vivienda o las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas propietarias que sean titulares de m\u00e1s de 10 arrendamientos urbanos<\/strong>, excluyendo garajes, trasteros o superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2. En este caso los principios fundamentales son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Se estar\u00e1 a la voluntad de las partes en cuanto al acuerdo de moratoria o reducci\u00f3n de la renta. A falta de acuerdo, el arrendatario tendr\u00e1 derecho a una moratoria autom\u00e1tica en el pago de la renta arrendaticia, aunque deber\u00e1 solicitarla a la arrendadora. Esta no se puede negar, por ello es autom\u00e1tica.<\/li><li>El arrendatario deber\u00e1 reunir unos requisitos que luego veremos.<\/li><li>Esa moratoria afectar\u00e1 al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prorrogas, y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relaci\u00f3n al impacto econ\u00f3mico provocado por el COVID 19, sin que puedan superarse en ning\u00fan caso los cuatro meses.<\/li><li>La renta se aplazar\u00e1 sin ninguna penalizaci\u00f3n, sin devengo de intereses, y se llevar\u00e1 a cabo mediante el fraccionamiento de las cuotas (objeto de moratoria) a contar desde que se supere la situaci\u00f3n de alarma o a partir de la finalizaci\u00f3n de los cuatro meses anteriormente citados.<\/li><li>El pago de las cuotas l\u00f3gicamente deber\u00e1 hacerse durante el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus pr\u00f3rrogas. Aunque el Real Decreto- ley no lo dice, entiendo que si el plazo del contrato de arrendamiento o de sus pr\u00f3rrogas fuera inferior a los dos a\u00f1os establecidos, el fraccionamiento deber\u00e1 quedar reducido al periodo de vigencia del contrato o de sus pr\u00f3rrogas.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"has-text-color wp-block-heading\" style=\"color:#8c2633\"><strong>Arrendadores que son peque\u00f1os propietarios<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Son los arrendadores distintos a los definidos en el apartado anterior. Para estos casos, se estar\u00e1 a la <strong>voluntad de las partes en cuanto al acuerdo de moratoria o reducci\u00f3n de la renta<\/strong>. A falta de acuerdo, la persona f\u00edsica o jur\u00eddica arrendataria tendr\u00e1 derecho a solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>&#8220;La normativa no dice nada sobre la duraci\u00f3n de este aplazamiento, por lo que haciendo una interpretaci\u00f3n del sentido de la nueva regulaci\u00f3n, entiendo que podr\u00eda extenderse hasta la finalizaci\u00f3n del estado de alarma o como m\u00e1ximo un plazo no superior a cuatro meses&#8221;<\/em><\/strong>, explica el abogado Juan Liquiniano. <\/p>\n\n\n\n<p>Como novedad, <strong>la nueva normativa permite al arrendador disponer libremente de la fianza <\/strong>en su momento entregada por el arrendatario, para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta.<em> <strong>&#8220;El hecho de que se pueda disponer de la fianza, que normalmente corresponder\u00e1 al importe de dos mensualidades, permite interpretar que el aplazamiento del pago tiene que ser esencialmente corto y con un pazo de duraci\u00f3n entre dos y cuatro meses&#8221;<\/strong><\/em>, destaca el abogado del Bufete Mas y Calvet.<\/p>\n\n\n\n<p>En el supuesto de que <strong>el arrendador disponga total o parcialmente de la fianza<\/strong> en los t\u00e9rminos anteriormente rese\u00f1ado, el <strong>arrendatario <\/strong>estar\u00e1 obligado a <strong>reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un a\u00f1o<\/strong> desde el acuerdo del aplazamiento, o en el plazo que reste de vigencia del contrato si el plazo fuera inferior a ese a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n<p>En los arrendamientos de <strong>peque\u00f1os propietarios<\/strong> no est\u00e1 previsto el fraccionamiento de las cuotas, mirando la nueva regulaci\u00f3n en este sentido por los intereses del <strong>peque\u00f1o arrendador<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"has-text-color wp-block-heading\" style=\"color:#8c2633\"><strong>Requisitos para que pymes y aut\u00f3nomos accedan a estas medidas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La persona f\u00edsica o jur\u00eddica (<strong>aut\u00f3nomos y pymes<\/strong>) que quieran acceder a dichas medidas, deben cumplir una serie de <strong>requisitos comunes <\/strong>tanto cuando se trate de grandes tenedores como de peque\u00f1os propietarios. <\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Si se trata de un <strong>contrato de arrendamiento<\/strong> de un inmueble afecto a la <strong>actividad econ\u00f3mica desarrollada por el aut\u00f3nomo<\/strong>, los requisitos son:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Estar afiliado y en situaci\u00f3n de alta, a la fecha de la declaraci\u00f3n de alarma mediante el Real Decreto-ley de 14 de marzo, en el R\u00e9gimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia&nbsp; o Aut\u00f3nomos, o en el R\u00e9gimen Especial de la Seguridad Social o de los Trabajadores del Mar, o bien en una de las Mutualidades de la RETA.<\/li><li>Que su actividad econ\u00f3mica haya quedado suspendida por aquel Real Decreto-ley o disposiciones complementarias.<\/li><li>Que en el caso de que su actividad econ\u00f3mica no haya quedado suspendida, acredite la reducci\u00f3n de la facturaci\u00f3n del mes natural al anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos un 75 % en relaci\u00f3n a la facturaci\u00f3n media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al a\u00f1o anterior.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>En el caso de que se trate de un <strong>contrato de arrendamiento<\/strong> de un inmueble afecto a la <strong>actividad econ\u00f3mica desarrollada por una pyme<\/strong>, los requisitos son:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Que no se superen los l\u00edmites establecidos en el art\u00edculo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.<\/li><li>Que su actividad econ\u00f3mica haya quedado suspendida por aquel Real Decreto-ley o disposiciones complementarias.<\/li><li>Que en el caso de que su actividad econ\u00f3mica no haya quedado suspendida, acredite la reducci\u00f3n de la facturaci\u00f3n del mes natural al anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos un 75 % en relaci\u00f3n a la facturaci\u00f3n media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al a\u00f1o anterior.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n\n<p class=\"has-background has-very-light-gray-background-color\">El <strong><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/areas-de-practica\/#civil\" class=\"aioseop-link\">\u00c1rea de Derecho Civil<\/a><\/strong> asesora y realiza las oportunas actuaciones de reclamaciones, defensa y representaci\u00f3n, negociaciones, elaboraci\u00f3n de contratos, etc. Contamos con especialistas en contratos de arrendamiento de fincas r\u00fasticas y urbanas, de vivienda y de local de negocio; 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