{"id":4375,"date":"2020-04-13T18:50:11","date_gmt":"2020-04-13T16:50:11","guid":{"rendered":"https:\/\/mascalvet.com\/?p=4375"},"modified":"2020-04-13T18:54:03","modified_gmt":"2020-04-13T16:54:03","slug":"coronavirus-novedades-alquiler-vivienda-habitual","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mascalvet.com\/en\/coronavirus-novedades-alquiler-vivienda-habitual\/","title":{"rendered":"Coronavirus: novedades para los alquileres de vivienda habitual"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-background has-very-light-gray-background-color\">Los <strong>alquileres <\/strong>se han visto modificados en varios flancos como consecuencia del <em><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2020\/04\/01\/pdfs\/BOE-A-2020-4208.pdf\" class=\"aioseop-link\">Real Decreto Ley 11\/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el \u00e1mbito social y econ\u00f3mico para hacer frente al COVID-19<\/a><\/em>. Las disposiciones de esta norma son aplicables \u00fanicamente a los <strong>arrendamientos de vivienda habitual<\/strong> y \u00fanicamente para los supuestos en que <strong>arrendatario <\/strong>se encuentre en <strong>situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n<ul class=\"wp-block-latest-posts__list wp-block-latest-posts\"><li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/ser-patrono-de-una-fundacion-un-cargo-honorifico-o-una-responsabilidad-real\/\">Ser patrono de una fundaci\u00f3n: \u00bfun cargo honor\u00edfico o una responsabilidad real?<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/participacion-en-el-xviii-seminario-del-espacio-en-santander\/\">Participaci\u00f3n del Bufete Mas y Calvet en el XVIII Seminario del Espacio en Santander<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/la-extincion-indemnizada-del-contrato-de-trabajo-por-impago-o-retraso-continuado-en-el-abono-del-salario\/\">La extinci\u00f3n indemnizada del contrato de trabajo por impago o retraso continuado en el abono del salario<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/arbitraje-orden-publico-y-recurso-de-amparo-la-actualidad-de-la-stc-146-2024\/\">Arbitraje, orden p\u00fablico y recurso de amparo: la actualidad de la STC 146\/2024<\/a><\/li>\n<li><a class=\"wp-block-latest-posts__post-title\" href=\"https:\/\/mascalvet.com\/en\/motivacion-del-laudo-arbitral-estandar-negocial-control-externo-y-limites-del-orden-publico\/\">Motivaci\u00f3n del laudo arbitral: est\u00e1ndar negocial, control externo y l\u00edmites del orden p\u00fablico<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Estas disposiciones no se aplicar\u00e1n a los <strong>arrendamientos para uso distinto del de vivienda, de temporada, tur\u00edsticos, garajes, etc. En estos casos, primar\u00e1 la voluntad de las partes.<\/strong> \u201cCabe se\u00f1alar que, tal como ha reiterado la jurisprudencia del Tribunal Supremo en situaciones parecidas, y m\u00e1s teniendo en cuenta que se trataba de situaciones de menor calado social,\u00a0 por aplicaci\u00f3n de la regla <em><strong>rebus sic stantibus<\/strong><\/em>, el arrendatario tendr\u00e1 derecho a la <strong>suspensi\u00f3n e incluso resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento<\/strong>\u201d explica el abogado <strong><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/miembro\/juan-liquiniano-carrero\/\" class=\"aioseop-link\">Juan Liquiniano Carrero<\/a><\/strong>, especialista en <strong><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/areas-de-practica\/#civil\" class=\"aioseop-link\">Derecho Civil<\/a><\/strong>, arrendamientos y propiedad horizontal del <strong>Bufete Mas y Calvet<\/strong>. Estos son los principios fundamentales introducidos por el nuevo Real Decreto Ley 11\/2020 son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"has-text-color wp-block-heading\" style=\"color:#8c2633\"><strong>Suspensi\u00f3n del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Una vez levantada la suspensi\u00f3n de todos los t\u00e9rminos y plazos procesales por la finalizaci\u00f3n del estado de alarma, en el caso de tramitaci\u00f3n de\u00a0 un <strong>procedimiento de desahucio<\/strong>, el arrendatario deber\u00e1 <strong>acreditar ante el Juzgado encontrarse en una situaci\u00f3n de vulnerabilidad social o econ\u00f3mica<\/strong> <strong>sobrevenida como consecuencia del COVID-19<\/strong>, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para s\u00ed o para las personas con las que conviva.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Para que tenga lugar la suspensi\u00f3n, el arrendatario deber\u00e1 acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad econ\u00f3mica que veremos m\u00e1s adelante. Esta suspensi\u00f3n se har\u00e1 por un <strong>plazo m\u00e1ximo de seis meses <\/strong>desde la entrada en vigor del decreto ley.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfQu\u00e9 ocurre si la situaci\u00f3n de vulnerabilidad afecta al arrendador?<\/strong> Esta situaci\u00f3n tambi\u00e9n est\u00e1 prevista: que una vez decretada la suspensi\u00f3n, sea el arrendador el que acredite ante el Juzgado esa vulnerabilidad social o econ\u00f3mica sobrevenida a consecuencia del COVID-19. En este caso, el decreto lo deja todo en el aire y<strong> no da una soluci\u00f3n definitiva<\/strong>, ya que dice que ser\u00e1n los servicios competentes los que lo valorar\u00e1n y adoptar\u00e1n las medidas consecuentes.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"has-text-color wp-block-heading\" style=\"color:#8c2633\"><strong>Pr\u00f3rroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Si el contrato de arrendamiento finaliza, o lo hace alguna de sus pr\u00f3rrogas, entre el <strong>periodo de entrada en vigor del decreto ley y el plazo de dos meses desde el levantamiento del estado de alarma<\/strong>, el contrato de arrendamiento se prorrogar\u00e1, <strong>previa solicitud del arrendatario al arrendador, por un plazo de seis meses<\/strong> (aunque el decreto no lo diga ese plazo del contrato se contar\u00e1 desde la finalizaci\u00f3n del mismo o sus pr\u00f3rrogas), en las mismas condiciones contractuales y con la misma renta. Esta pr\u00f3rroga deber\u00e1 ser aceptada obligatoriamente por el arrendador.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><em>&#8220;En relaci\u00f3n a esta <strong>pr\u00f3rroga extraordinaria<\/strong>, cabe destacar que aunque en numerosas informaciones period\u00edsticas se indica que es autom\u00e1tica, en realidad no lo es, ya que <strong>deber\u00e1 ser solicitada por el arrendatario<\/strong> de la vivienda&#8221;<\/em>, aclara el <a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/miembro\/juan-liquiniano-carrero\/\" class=\"aioseop-link\"><strong>abogado Juan Liquiniano<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"has-text-color wp-block-heading\" style=\"color:#8c2633\"><strong>Aplazamiento en el pago del alquiler. Moratoria de la deuda arrendaticia. Ayudas para el pago de la renta<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Aqu\u00ed se distingue entre que el arrendador sea un gran tenedor o empresas y entidades p\u00fablicas de vivienda, y los peque\u00f1os arrendadores. Vemos ambos supuestos<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">GRANDES TENEDORES O EMPRESAS Y ENTIDADES P\u00daBLICAS <\/h4>\n\n\n\n<p>Por gran tenedor se entiende la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular (el decreto ley no dice que sea arrendador) de <strong>m\u00e1s de 10 inmuebles urbanos<\/strong> (se excluyen los garajes o superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2).<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>En este caso, el contrato de arrendamiento de vivienda habitual debe estar suscrito al amparo de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003\" class=\"aioseop-link\"><strong>Ley 29\/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos<\/strong><\/a>. Y el arrendatario debe encontrarse en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica, en los t\u00e9rminos que explicaremos m\u00e1s adelante. En estos supuestos <strong>el arrendatario, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del decreto ley, podr\u00e1 acordar voluntariamente con el arrendador el aplazamiento o la condonaci\u00f3n total o parcial de la renta<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>En el caso de que no haya acuerdo voluntario dentro de ese plazo de un mes, <strong>el arrendador,<\/strong> dentro de los 7 d\u00edas laborables siguientes, <strong>comunicar\u00e1 expresamente al arrendatario su decisi\u00f3n al respecto<\/strong>, y que podr\u00e1 ser una de las dos siguientes:<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\" type=\"a\"><li>O una <strong>reducci\u00f3n del 50% de la renta <\/strong>durante el tiempo que dure la alarma o se mantenga la situaci\u00f3n de vulnerabilidad del inquilino hasta un plazo m\u00e1ximo de cuatro meses.<\/li><li>O un<strong> aplazamiento o moratoria en el pago de la renta<\/strong>, durante el tiempo que dure la alarma o se mantenga la situaci\u00f3n de vulnerabilidad del inquilino, y ello hasta un plazo m\u00e1ximo igualmente de cuatro meses.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Superada la vulnerabilidad econ\u00f3mica o ese plazo m\u00e1ximo de cuatro a\u00f1os,<strong> el arrendatario deber\u00e1 abonar,\u00a0 mediante el fraccionamiento en cuotas, las rentas debidas en un plazo m\u00e1ximo de tres a\u00f1os o menos<\/strong>, si el contrato finaliza con anterioridad a ese plazo m\u00e1ximo. <\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><em>&#8220;Aunque el decreto ley no lo dice, se entiende que en este \u00faltimo supuesto la deuda se fracciona en tantas cuotas como meses restan para la finalizaci\u00f3n del contrato&#8221;<\/em>, explica el abogado, que aclara que en esta \u00faltima situaci\u00f3n, el arrendatario tambi\u00e9n tendr\u00e1 derecho a las <strong>ayudas y avales previstos por el decreto ley<\/strong> para las personas que se encuentren en situaci\u00f3n de vulnerabilidad social. <\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Esta situaci\u00f3n afectar\u00eda al segundo de los dos supuestos, ya que en el caso de que el arrendatario las solicite y las consiga,<strong> se levantar\u00e1 la moratoria y los fraccionamientos pactados debiendo abonar las correspondientes rentas con la financiaci\u00f3n obtenida<\/strong>. <em>&#8220;Como consecuencia de lo expuesto, entiendo que en su mayor parte los grandes tenedores optar\u00e1n por comunicar al arrendatario esta segunda opci\u00f3n&#8221;<\/em>, explica Liquiniano.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">PEQUE\u00d1OS PROPIETARIOS<\/h4>\n\n\n\n<p>En esta situaci\u00f3n, y conforme al principio de autonom\u00eda de la voluntad o de libertad de pactos que preside nuestro ordenamiento jur\u00eddico, <strong>arrendador y arrendatario pueden acordar lo que estimen conveniente<\/strong>, como puede ser el retrasar el pago de la renta, condonar la misma, reducir su importe, etc.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Si la situaci\u00f3n anterior no se ha podido dar, el arrendatario que tenga suscrito un <strong>contrato de arrendamiento sujeto a la Ley de 1994<\/strong> (y entiendo que tambi\u00e9n las sucesivas modificaciones) y que se halle en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica, en el plazo de un mes desde la entrada del decreto ley, podr\u00e1 solicitar del arrendador el <strong>aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta o la condonaci\u00f3n total o parcial de la misma<\/strong>. En un plazo de siete d\u00edas desde dicha recepci\u00f3n, el arrendador comunicar\u00e1 al arrendatario, en el caso de que lo acepte, las condiciones del aplazamiento o del fraccionamiento del pago, u otras alternativas que pueda plantear el arrendador.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfY si no acepta?<\/strong> En el supuesto de que no haya acuerdo, as\u00ed como en cualquier otro caso, el arrendatario que se encuentre en situaci\u00f3n de vulnerabilidad podr\u00e1 solicitar las ayudas que a m\u00e1s adelante se rese\u00f1an. \u00a0<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><em>&#8220;De la dicci\u00f3n del decreto se deduce que <strong>el arrendador no tiene obligaci\u00f3n de aceptar las condiciones que le presente el arrendatario,<\/strong> y que los derechos de este quedan salvaguardados por la posibilidad de solicitar las ayudas previstas. Igualmente habr\u00e1 que entender que si hay acuerdo entre arrendador y arrendatario, y este \u00faltimo obtiene las rese\u00f1adas ayudas econ\u00f3micas, quedar\u00e1 <strong>sin efecto la condonaci\u00f3n, fraccionamiento, quita, etc<\/strong>.&#8221;<\/em>, explica el <strong>abogado del Bufete Mas y Calvet<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Para hacer frente a la renta por aquellos <strong>arrendatarios en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica<\/strong>, los bancos (avalados por el ICO) proporcionar\u00e1n cobertura econ\u00f3mica a los arrendatarios para el pago de sus rentas, mediante su financiaci\u00f3n, y ello a trav\u00e9s de la <strong><a href=\"https:\/\/mascalvet.com\/solicitud-microcreditos-inquilinos-coronavirus\/\" class=\"aioseop-link\">concesi\u00f3n de unos microcr\u00e9ditos<\/a><\/strong>, con un plazo de devoluci\u00f3n de hasta seis a\u00f1os, prorrogables excepcionalmente por otros cuatro, sin que devenguen ning\u00fan tipo de gastos o intereses para el solicitante.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"has-text-color wp-block-heading\" style=\"color:#8c2633\"><strong>Concepto de situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica o social<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Como hemos visto, toda la regulaci\u00f3n de este decreto ley va dirigida al colectivo de arrendatarios que se encuentren en la situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica o social. Esta situaci\u00f3n debe quedar acreditada en la forma que determina el propio decreto. Tambi\u00e9n se especifican las consecuencias de la <strong>aplicaci\u00f3n indebida por parte del arrendatario de esa situaci\u00f3n de vulnerabilidad<\/strong>, estableci\u00e9ndose que en ese caso dicho arrendatario ser\u00e1 responsable de los da\u00f1os y perjuicios que se hayan podido producir, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que su conducta pudiera dar lugar.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Cabe destacar que debe existir un <strong>contrato real o legal de arrendamiento, <\/strong>lo cual queda justificado cuando el arrendador <strong>deposita la fianza entregada por el arrendatario en el entidad p\u00fablica competente, o cuando arrendador y arrendatario hacen constar en su correspondiente declaraci\u00f3n de la renta dicho arrendamiento.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Los supuestos de <strong>vulnerabilidad econ\u00f3mica a consecuencia del COVID-19<\/strong>, requerir\u00e1n la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en la renta arrendaticia de la vivienda habitual, y a los que antes nos hemos referido, de los dos siguientes requisitos:<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>Primero.<\/strong> Que la persona obligada a pagar la renta pase a estar en la situaci\u00f3n de:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Desempleo<\/li><li>Expediente Temporal de Regulaci\u00f3n de Empleo (ERTE)<\/li><li>Haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de que sea empresario<\/li><li>Por otras circunstancias similares que supongan una p\u00e9rdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, y en relaci\u00f3n al mes anterior a la solicitud, unos baremos que el decreto ley establece.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>Segundo. <\/strong>Que la renta arrendaticia, m\u00e1s los gastos y suministros b\u00e1sicos relativos a la vivienda habitual, entendi\u00e9ndose por suministros b\u00e1sicos los relativos al agua corriente, luz, gas, gasoil para calefacci\u00f3n, telecomunicaci\u00f3n fija, resulten igual o superior al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de miembros de la unidad familiar.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfQu\u00e9 se entiende por unidad familiar?<\/strong> Es el grupo formado por la persona que adeuda la renta, su c\u00f3nyuge no separado legalmente, pareja de hecho inscrita, y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, as\u00ed como los sometidos a tutela, guarda o acogimiento familiar.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo se\u00f1alar que <strong>no se da este supuesto de vulnerabilidad econ\u00f3mica a consecuencia del COVID-19<\/strong>, y por tanto no hay derecho a acogerse a los beneficios dispuestos por el decreto ley, cuando el pagador de la renta o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar es<strong> propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en Espa\u00f1a<\/strong>, salvo que \u00fanicamente se tenga derecho sobre una parte al\u00edcuota sobre la misma en virtud de herencia o sucesi\u00f3n intestada, que se acredite la no disponibilidad de la misma por separaci\u00f3n o divorcio, por cualquier causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por discapacidad de cualquiera de los miembros de la unidad familiar.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p><span class=\"excerpt-hellip\"> 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